От дворников до старших по подъезду
До сих пор в законодательстве нет четкого определения такого понятия, как управдом. В дореволюционной России следили за домом и были в курсе дел всех проживающих дворники, на смену им пришли «швондеры», борющиеся за социальную справедливость. Образ советского управдома блестяще показан в фильмах «Бриллиантовая рука» и «Иван Васильевич меняет профессию» (персонажи Нонны Мордюковой и Юрия Яковлева). Сейчас на смену муниципальным домоуправлениям пришли частные компании, а жильцы вернулись к практике выбора совета дома и старшего по подъезду.
Определения управдома пока нет, однако почти четыре года назад российским правительством было издано постановление № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Оно стало своеобразным сводом правил по домоуправленческой деятельности, которые регламентируют то, чем именно и как должна заниматься управляющая организация. Основных стандартов – восемь.
Документы принадлежат жильцам, так же как и стены
Первая задача управдома – следить за ведением и сохранностью технической документации. Речь идет о проекте дома, техническом паспорте, бумагах на инженерное оборудование и приборы учета, о технологических схемах коммуникаций, об актах осмотров и испытаний... Это всё должно иметься в управляющей организации. Но до сих пор на многих домах так и не установлены все положенные по законодательству приборы учета коммунальных ресурсов, не уточнены площади жилых и нежилых помещений.
«Сейчас, с введением нормативов на оплату ОДН, наша управляющая компания вот уже три месяца не может выставить нам счета, предупредив, что расчеты будут произведены позже, после уточнения площади имеющихся помещений, – сетует ивановец Владимир Москвин. – Очень переживаю, что накопленные «долги» могут оказаться непосильными для моего бюджета. Из общедомовых приборов учета у нас на доме установлен только счетчик на холодную воду, и никакой ответственности за неисполнение законодательства домоуправление не несет».
Кроме того, как и раньше при переходе дома под управление другой компании (или ТСЖ), прежние управляющие организации не всегда могут (и хотят) передать все бумаги новым УК. А ведь техническая и иная документация многоквартирного дома является такой же общедомовой собственностью, как стены, фундамент или крыша. Неудивительно, что жильцы попадают в ситуацию с выставлением двойных платежек.
Выявление «резиновых» квартир
Управдомы должны быть в курсе количества собственников, нанимателей помещений и числа реально проживающих. Причем они обязаны проверять и актуализировать информацию, а также выявлять лиц, использующих общее имущество путем самозахвата: например, тех, кто без согласия собственников устроил склад в подвале или вывесил на фасаде дома рекламный баннер... Арендаторов общедомовых площадей управдом должен отбирать по конкурсу.
«Однажды у нас у всех подъездов появились застекленные стенды информации, – рассказывает ивановка Дина Мухаммедова. – Коммерческие фирмы размещают рекламу по озвученным там же расценкам. Мы не раз обращались в управляющую компанию с просьбой разъяснить, на каком основании используется общее имущество дома и сколько денег на такой рекламе заработано, но нам ответили, что информация размещается по договору безвозмездного пользования. Жилинспекция тоже никаких мер по нашему сигналу не приняла и нарушений прав жителей не обнаружила».
Не работает домофон – на УК тоже можно жаловаться
Третий стандарт для управдомов – подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников. Именно управдом призван планировать необходимые работы, определяя их себестоимость и согласовывая ее с собственниками.
Четвертый стандарт работы УК – организация общих собраний. Инициатором их может выступать как сама компания, так и инициативная группа жителей (не менее 10% от количества собственников). При этом всё бремя расходов и процедурные вопросы (рассылка уведомлений, изготовление бюллетеней для голосования, подсчет результатов, оформление протоколов собраний...) должна нести сама управляющая компания. Это входит в состав платы за содержание и управление домом.
Пятый стандарт – собственно содержание общедомового имущества и контроль выполнения работ. Сюда входит заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов, подбор подрядчиков, приемка работ и претензионно-исковая деятельность Поэтому, если подрядчик плохо вывозит мусор с придомовой территории или не может своевременно починить домофон, спрос за всё это должен быть с управдома.
Управляющая компания должна представлять интересы жильцов в государственных и муниципальных органах. Жильцы не обязаны бегать по инстанциям для решения общедомовых проблем.
Деньги взимают, но не всегда переправляют по адресу
Но, пожалуй, единственная обязанность, которая безупречно исполняется управляшками, – седьмая: расчет и начисление платы за коммунальные ресурсы и за содержание и обслуживание дома. И то не полностью. О своевременном и в полном объеме перечислении причитающихся сумм ресурсоснабжающим организациям и претензионно-исковой работе некоторые управленцы, как правило, «забывают». Потому и копятся многомиллионные долги перед ресурсниками. И всё чаще идут разговоры о переводе населения на прямые расчеты с РСО.
Восьмой стандарт касается делегирования собственникам полномочий по осуществлению контроля. То есть жители могут требовать от управдома отчетов о проделанной работе и потраченных средствах, ответов на поставленные вопросы, могут участвовать в приемке работ и контролировать качество предоставляемых услуг.
Лицензии пока никого не лишили
Невыполнение данных стандартов чревато не только штрафом до 200 тысяч рублей для руководителя (или дисквалификацией до трех лет) и до полумиллиона для самой управляющей организации, но и угрозой для компании лишиться лицензии на деятельность, а для руководителя – попасть в федеральный черный список, не позволяющий ему возглавить какую-либо иную управляющую организацию.
Однако по утверждению специалистов региональной жилинспекции, с момента введения лицензирования (2015 года) ни одна компания не была лишена лицензии за недолжное исполнение своих обязанностей. При этом пять управляшек ушли с рынка добровольно. Смеем предположить, что для нового перерождения. Не так давно чиновники отчитывались, что в регионе чуть больше ста управляющих компаний. На сегодняшний день их – 201.
Многие директора этих предприятий уверяют, что их бизнес не выгоден, что они терпят убытки. Но вот парадокс: закрываться никто из таких «жалобщиков» даже и не собирается.
| В тему |
| Одновременно со стандартами в России предлагалось ввести профессиональное обучение на управдомов. В этом случае главным инженером и руководителем компании могли бы работать только дипломированные в сфере ЖКХ специалисты. За главой управляющей компании планировалось закрепить обязанность следить за тенденциями развития в сфере ЖКХ (разбираться в самых прогрессивных материалах, методиках, способах и подходах к ведению коммунального хозяйства, владеть психологией и дипломатическими навыками). Предложения были поданы в Минтруд, но так и затерялись в многочисленных коридорах кабинетов. При этом Кемеровская область стала первым регионом, готовым обучать профессиональных управдомов в коммунально-строительном техникуме. |
