Казалось бы, сдавать жилье в аренду очень легко. Пустив квартирантов на “лишнюю” жилплощадь, можно рассчитывать не только на оплату коммунальных платежей, но и на дополнительный доход в зависимости от состояния квартиры и места ее нахождения (центр или окраина). Но у такого “бизнеса” есть немало подводных камней...
Откуда берутся ребристые подоконники
“Чтобы обезопасить себя от всяческих неожиданностей, лучше составить договор найма”, - говорит исполнительный директор некоммерческого партнерства “Ивановская гильдия риелторов” Елена Щадрова. Такой договор может иметь простую письменную форму, но в нем обязательно должны быть паспортные данные наймодателя и нанимателя, адрес сдаваемого жилья, срок найма, права и обязанности сторон, порядок внесения арендных и коммунальных платежей, условия досрочного расторжения, подписи. Если жилье сдается с мебелью, то отдельным документом должен стать передаточный акт, где перечисляются предметы, которые сдаются нанимателю вместе с квартирой. Неплохо указать состояние, в котором находятся предметы, чтобы избежать порчи имущества.
Ситуация, когда арендаторы портят или попросту крадут имущество - не редкость. Часто после съехавших квартирантов остаются разрисованные стены, сломанные двери, сантехника... Бывали случаи, когда подоконники в квартире становились ребристыми, потому что об них открывали бутылки. И всё потому, что условия содержания квартиры не обговаривались в договоре. Полезно отразить в договоре количество человек, которые будут проживать в квартире, можно ли съемщикам заводить животных.
Договор аренды жилья подлежит регистрации в налоговой инспекции. За легальную аренду владельцу квартиры придется отчислять по 13 процентов от суммы дохода за налоговый период. Существует еще один нюанс: если договор заключен на год и более, он также подлежит регистрации в управлении федеральной регистрационной службы Ивановской области. Возможно, именно поэтому ивановцы обычно заключают договоры на 11 месяцев.
Ключ под ковриком…
Большинство трудностей появляется, если условия найма в договоре обозначены не четко или он вовсе не заключен.
Бывает, возникает самая банальная проблема: арендаторы просто перестают платить. В Иванове чаще всего квартиры снимают студенты; у них заканчиваются деньги, тут начинаются каникулы - ребята исчезают, оставив ключ под ковриком и не заплатив за несколько месяцев. “Я пустила двух студенток на квартиру, которая недавно досталась мне от матери, - вспоминает ивановка Зинаида Андреева. - Девчонки вроде хорошие, выглядели честными, я с ними договор не заключала, документов не требовала, не давила на них. А через месяц приезжаю проверить квартиру, а она пустая… Хорошо хоть дверь захлопнули”.
А бывает и так, что хозяйки не выгоняют нелегальных должников, боясь, что если они уедут, то не заплатят наверняка. Надеются, что у квартирантов совесть проснется. А нередко и сами квартиранты начинают шантажировать владельцев квартиры. Они угрожают тем, что заявят в налоговую: за отсутствие договора найма предусмотрен штраф (размер его зависит от сокрытого дохода хозяина).
Как бы то ни было, владельцев недвижимости, которые сдают жилье без договора, сейчас множество (квартиру можно cнять посуточно).
“Налог в 13 процентов - для меня лишняя трата, а я сдаю жилье хорошим знакомым, - говорит женщина, пожелавшая остаться неизвестной. - Считаю, что главное - подобрать порядочных съемщиков, и проблем не будет”.
“Восьмерку” лучше отключить
Редко, но всё же случается и такое явление, как захват квартиры. Как правило, в такие ситуации попадают одинокие старики, инвалиды. Понимая, что пенсионера некому защитить, квартиросъемщики вставляют в дверь новый замок. Хозяина в квартиру не пускают, денег не платят.
Но и добросовестные квартиросъемщики предпочитают менять замки в первые дни после въезда в квартиру. “Мы с мужем сразу же врезали новый замок, - говорит ивановка Татьяна Щадных, недавно переехавшая на съемную квартиру. - А вдруг предыдущие жильцы сделали дубликат ключей? Они могут вернуться и украсть что-нибудь”.
Татьяна купила замок на собственные деньги. Между тем, как правило, на дверной замок складываются и арендатор, и собственник квартиры. Причем у обеих сторон должен быть дубликат ключей.
Если в квартире есть телефон, временные жильцы могут наговорить круглые суммы по междугородке, а потом съехать. Елена Щадрова рекомендует владельцам съемных квартир отключать “восьмерку”, оставляя за съемщиками безлимитный тариф по городу.
С повсеместным внедрением приборов учета плата за свет, воду, газ перестала быть фиксированной. Выплатить долги в случае непредвиденного съезда жильцов поможет залоговая сумма, которую с самого начала лучше взять с арендатора. Как правило, эта сумма составляет размер платежа за месяц.
Ко всему прочему собственники квартир по-разному берут деньги со съемщиков: одни предъявляют четкую сумму за аренду вне зависимости от показаний счетчиков, другим нужна сумма меньше, но тогда жильцы сами платят за коммуналку.
Бизнес на бизнесе
Нежелательные истории с субнаймом происходят, как правило, с собственниками, которые уезжают в длительную командировку в другой город или даже страну и в течение долгого времени не могут проверять квартиру. По возвращении наймодатель приходит туда и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Сами наниматели сдали ее внаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Тем более что денег он не получал. А в случае если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и негде жить.
Чтобы обезопасить себя от таких неприятностей, в договоре желательно отдельно указать о невозможности субнаема.
Милиция не ведет отдельной статистики по преступлениям, связанным с наймом жилых помещений. Между тем известны совсем недавние примеры таких преступлений со стороны арендаторов. Так, в начале октября в ОВД Октябрьского района облцентра поступило заявление пенсионерки о краже в ее квартире. Женщина сдавала одну комнату мужчине. Хитрый съемщик подсмотрел, где у бабушки хранятся деньги. В кубышке было 10 тысяч рублей, которые накопились с аренды. В отсутствие хозяйки мужчина вытащил оттуда 4 тысячи рублей. После задержания он признался, что рассчитывал на старость женщины: думал, она не заметит пропажи. Позже милиционеры выяснили, что злоумышленник был неоднократно судим за кражи, сообщил “ИГ” руководитель пресс-службы УВД по Ивановской области Владислав Радостин.
Известны случаи, когда на съемных квартирах совершались и более тяжкие преступления: убийства, организация наркопритонов.
Как обезопасить себя при сдаче жилья
Эксперты “Гильдии риелторов Ивановской области” рекомендуют:
Обязательно берите с арендатора залоговую сумму. Наличие денег на руках хозяев делает квартиросъемщиков более обязательными.
Можно застраховать квартиру вместе с имуществом.
Можно передать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости. Тогда решением проблем, возникающих с арендаторами, займутся специалисты. За эти услуги агентства берут комиссию (около 10 процентов от ежемесячной платы квартиросъемщика).
Обязательно заключайте договор найма, берите у будущих жильцов ксерокопии паспортов, составляйте опись имущества. Не стесняйтесь указывать даже мелочи - вплоть до табуреток, ваз, штор...
