Долевая боль

Обещанного жилья порой ждут годами

По идее, риски при долевом строительстве лежат на застройщике. Но в российских реалиях, если фирма банкротится, то граждане зачастую остаются у разбитого корыта: без жилья и денег. Жертвами уже стали сотни ивановцев. Правда, несмотря на такие примеры, для многих долевое строительство остается соблазнительным, а то и единственно возможным вариантом: ведь цена за квадратный метр в этом случае заметно ниже.

Ивановский дольщик Андрей Фомин рассказал: «Мы почти два года не можем получить свою квартиру в микрорайоне Рождественском. Деньги заплатили, а жилье приходится снимать. Сначала мы слушали обещания от нашего застройщика «ДСК» (СУ155), которому переплатили больше 10% от стоимости квартиры за то, что наш дом в микрорайоне будет сдан первым, что стройка вот-вот возобновится, деньги придут и нужно только подождать. Потом слушали обещания чиновников, что еще чуть-чуть – и проблему решат на федеральном уровне. После того как нашли санатора и подрядчика, представили график достройки. Потом сдачу дома перенесли с зимы 2016 года на весну 2017-го. Теперь уже не верится, что хотя бы грядущей весной мы получим свои квартиры. Когда ввязывался в это, то надеялся, что получу жилье дешевле и в срок. Сейчас думаю, что лучше бы купил на вторичном рынке. Хоть хрущевку, но свою».

Заманчивый котлован в чистом поле

Но так не везет далеко не всем. Как рассказал директор компании-застройщика «Славянский дом» Сергей Звонов, сейчас свыше 90% стройки в Иванове ведется именно на средства дольщиков. Причем опять же около 90% дольщиков приобретают жилье с помощью ипотеки. «Нового жилья кроме как в долевке на ивановском рынке сегодня практически нет. Остатки непроданных квартир в новостройках, по сути, и есть та же долевка. Сейчас себестоимость строительства в Иванове составляет около 32 – 35 тысяч рублей за квадратный метр. Отсюда получаем конечную цену продажи под 40 тысяч. Если кто-то продает на 40% ниже этой цены, то это уже повод задуматься о том, что стоит ждать банкротства или мошенничества, а не квартиры», – сообщил Сергей Звонов.

К плюсам долевого строительства он относит возможность выбрать тот вариант, который нужен именно вам: «Можно выбрать и этаж, и подходящий район. Вторичный рынок – это уже не то качество квартир, худшие потребительские свойства».

По его словам, при покупке жилья в строящемся объекте нужно смотреть на степень готовности дома. Естественно, на этапе котлована риски выше. Но зато и цена ниже. Тут допустим небольшой демпинг. Пропорция непроданного жилья должна примерно соответствовать проценту недостроя. Также лучше, когда квартир сбыто как можно больше.

Председатель совета директоров агентства недвижимости «Дельта Риэлти», президент областной Гильдии риелторов и депутат Ивановской гордумы Анатолий Омехин расказал: «Весьма рискованны подобные инвестиции в жилье на старте строительства, когда еще даже фундамента нет, а вам только обещают, что в чистом поле через полтора года построят дом. Гражданам я бы посоветовал, прежде чем подписывать документы с застройщиками, обратиться к юристам или солидному агентству недвижимости, чтобы там специалисты, разбирающиеся в нюансах, оценили договоры на предмет возможных рисков и дали грамотный совет. Наша компания, например, работает сейчас по долевке с 25 жилыми комплексами. Мы постоянно отслеживаем, как идет строительство, соблюдают ли застройщики свои обязательства, где имеются те или иные проблемы», – заметил Анатолий Омехин.

Строительные компании теперь платят страховку

К сожалению, не все ивановцы могут отследить историю того или иного застройщика, поэтому доверяют свои деньги компаниям, которые и строительством-то ранее никогда не занимались, а просто решили в свое время нажиться на этой сфере. В результате многие лишились своих средств, надежды на их возврат весьма призрачны, а ждать окончания строительства санаторами придется еще годы.

Ивановский адвокат Андрей Лямзин сообщил: «Нынешний закон о долевом строительстве максимально не защищает права дольщиков. Ведь участник долевого строительства по факту заключения договора не становится собственником какой-либо вещи, он лишь приобретает право требовать от застройщика, например, достроить дом, уплатить неустойку в случае нарушения сроков строительства и так далее. Но если застройщик уходит в банкротство, то неустойка может раствориться среди требований прочих кредиторов».

К сожалению, прежняя система страхования рисков долевого строительства, не справляясь со своим главным назначением, оставляла дольщиков практически один на один с недобросовестными компаниями. Сейчас, отметил Сергей Звонов, власти пытаются исправить ситуацию. В июле вступили в силу новые нормы, связанные с процедурой банкротства застройщика, но они напрямую не касаются граждан – участников долевого строительства. А с октября заработал Фонд защиты прав дольщиков. Теперь все строительные компании, начинающие новые жилые проекты, должны будут отчислять в фонд 1,2% от каждого договора участия в долевом строительстве. В случае банкротства строительной компании за счет средств фонда будет выплачиваться возмещение дольщикам либо финансироваться достройка дома. Правда, неясно, хватит ли аккумулированных средств на всех обманутых дольщиков.

Андрей Лямзин добавил, что сейчас разрабатывается проект серьезных изменений законодательства. Если их примут, то граждане будут иметь право на земельный участок и на застройку. Подобные нормы давно существуют в развитых странах Европы и США, где дольщики при заключении договора обретают право на объект. У нас этого пока нет. Если объект – земельный участок, то гражданин является его собственником, и с ним застройщик обязан согласовывать ход работ. В этом случае граждане могут напрямую влиять на ход строительства.

ЖСК может контролировать ход работ

Грядущие изменения призваны сделать рынок долевого строительства более безопасным. А гражданам предоставят больше возможностей отстоять свое право на получение жилья. Новый подход в проекте отчасти напоминает права граждан при участии в жилищно-строительном кооперативе. Такой формуле взаимоотношений с клиентами уже 10 лет следует, например, ивановская фирма «Техгаранткапитал». Ее управляющий Александр Степанов рассказал, что в этом случае граждане сами участвуют в управлении кооперативом, строя за свои или привлеченные деньги. «При долевом строительстве люди, по сути, просто отдают свои деньги застройщику, не имея возможности влиять на ход работ. Им остается только надеяться на добросовестность организации. У нас же пайщики ЖСК могут получить от застройщика кредит на достройку, если у них не хватает собственных средств. При этом процент относительно невысокий, а иногда даже равен нулю».

Жилищно-строительный кооператив продолжит существовать, если окажется банкротом или несостоятельным. Иными словами, если застройщик, создавший ЖСК, обанкротится, его участники смогут возвести дом до конца с привлечением нового подрядчика. Пайщики вправе принимать участие в строительном процессе и дальнейшем использовании возводимого жилого объекта. Любой член жилищно-строительного кооператива имеет возможность просматривать всю финансовую документацию и выбирать новых руководителей. На паевые взносы не начисляются налоги, благодаря чему строительство обходится дешевле.

Однако кроме плюсов у ЖСК есть весьма существенные минусы. Сделку приобретения недвижимости тут не нужно в обязательном порядке регистрировать, как при долевке. За счет этого увеличиваются риски двойных продаж жилья. Привлечь ЖСК к ответственности невозможно, если сроки работ не соблюдены или после сдачи объекта в эксплуатацию в нем обнаруживаются существенные недостатки. Нельзя также рассчитать точную стоимость жилья и обозначить ее в договоре.

В общем, пока от долевки никуда не деться. Плюсы здесь очевидны, а проблем избежать можно, если не доверять свои деньги кому попало. Впрочем, как показала бесконечная история обманутых дольщиков гиганта СУ-155, даже это не всегда помогает. Как говорят ивановские застройщики, в этом случае предугадать поворот событий и подстраховаться было практически невозможно. Ведь компания строила много и давно. А вот про новоявленные фирмы «Пума», «Верамарк» и «Ивстройинвест» так не скажешь.