От ветхих домов УК открещиваются
Напомним, существуют три формы управления домами: непосредственное управление собственниками (если квартир не более 30), управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом и с помощью управляющей организации. Понятно, что полный выбор имеют жители маленьких двухподъездников. С ними, по словам руководителей УК, и больше всех головной боли, так как многие такие дома построены еще пленными немцами и давно уже «дышат на ладан». К тому же большинство жителей разваливающихся лачуг – малообеспеченные или асоциальные граждане.
Есть, правда, и относительно новые малоквартирники – они-то, как правило, и отказываются от услуг УК, предпочитая собственноручно вести свое домохозяйство, без лишних переплат «стороннему дяде». «Наш дом построен в начале 2000-х годов, – говорит ивановка Евгения Голикова. – Долгое время у нас было непосредственное управление, которое полностью устраивало. А недавно администрация поставила нас перед фактом: выбрать УК или создать ТСЖ. Теперь, оказывается, непосредственное управление может быть лишь в домах, где не более 30 квартир, а у нас на парочку больше… Нам пришлось создать ТСЖ».
Евгении повезло и с домом, и с соседями, которые занимают активную позицию по содержанию и благоустройству. Разногласий практически не возникает: потекла крыша – скинулись, нашли подрядчика за разумные деньги и сделали. Также покрасили подъезды и даже забетонировали дорожку к дому. Сейчас жильцы хотят заменить окна в подъездах. «У нас нет отчетов, все друг друга знают и доверяют, – говорит Евгения. – А в управляющей компании нет ни прозрачности, ни адекватных цен, ни заинтересованности в качестве работ».
Найдется альтруист – будет вам счастье
Непосредственное управление означает, что обслуживание дома целиком лежит на всех жителях. Они самостоятельно заключают договоры с организациями по услугам горячего и холодного водоснабжения, тепло-, газо-, электроснабжения. Кроме того, они вольны выбирать: кто, что и на каких условиях будет ремонтировать (договоры заключаются как на отдельные работы по обслуживанию дома, так и целиком сразу на весь спектр – с любой организацией или частным лицом). В общем, если что-то сломается, делать всё придется самостоятельно либо с привлечением сторонних специалистов за свой счет.
При самоуправлении ждать помощижильцам неоткуда.
В отношениях с третьими лицами от имени всех жильцов вправе действовать один из собственников (чаще всего, старший по дому). Представлять интересы жильцов может и посторонний человек, не являющийся собственником в этом доме, но для этого абсолютное большинство собственников должно уполномочить его своими доверенностями. Стоит учитывать, что обязанности эти не могут официально оплачиваться. В этом и состоит основное преимущество непосредственного управления – отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или связанных с привлечением к управлению управляющей компании.
Однако это и главный недостаток такого вида управления, особенно если в доме проживает достаточно большое количество жильцов. Ведь, чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе бесплатно решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших домах.
Потекла крыша – проси денег у соседей
Оплачивая коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям, жители отвечают только за себя и не могут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Если, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают (неплатежи не закладываются в ОДН).
Как уже отмечалось, не нужно тратиться на содержание штата управляющей организации, не нужно годами ждать необходимых работ по содержанию общего имущества дома.
Все действия, связанные с улучшением жизни, – исключительно добровольные. Так, если жители дома решат установить видеодомофоны, построить детскую площадку, проложить асфальт, но несколько человек откажутся сдавать деньги – заставить их будет нельзя. А значит, плата за данный вид работ с остальных жильцов увеличится.
Наиболее распространенная проблема – качество коммунальных услуг. Поставщики ресурсов не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем. И если к жильцам верхних этажей не поступает вода, то им придется жаловаться не в «Водоканал», не в управляющую компанию, а идти на поклон к соседям и уговаривать их «скинуться» на необходимый ремонт внутридомовых сетей.
Еще один из минусов непосредственного управления – отсутствие возможности участия в государственных программах. Такие дома считаются почти списанными с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому возможность получения муниципальной или федеральной помощи исключается. То есть необходим пандус или детская площадка – жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом, если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все собственники.
Расходы на домоуправа покроет энергосбережение
В определенном смысле домом на самоуправлении может быть и объект, относящийся к ТСЖ. Главное, чтобы в нем был адекватный, грамотный и честный председатель. Штат ТСЖ в основном составляет пара-тройка человек, которые не слишком обременяют жильцов, скажем, стоквартирника своими зарплатами, зато снимают с самих собственников все заботы по решению насущных проблем.
«ТСЖ не работает на прибыль, – объясняет руководитель группы «Качество повседневной жизни» регионального Народного фронта Светлана Межирицкая. – У некоммерческой организации это не предусмотрено уставом. Оптимальная площадь дома, при которой необременительно содержать ТСЖ, на мой взгляд, – 40 тысяч квадратных метров». Однако есть примеры, когда и в пять раз меньшие дома эффективностью управления не только покрывают затраты на оплату содержания штата ТСЖ, но и обеспечивают существенную экономию жителей на коммунальных платежах, внедряя энергосберегающие технологии.
