Стоимость коттеджей завышена на 30-40 процентов
Стосковавшиеся по клиентам риэлторы с нескрываемой радостью отмечают, что в прошлом году рынок недвижимости начал просыпаться от финансовой спячки. Осенью 2009 года падение цен остановилось, а 2010-й закрепил положительную динамику. Но резкого скачка, который прогнозировали некоторые федеральные эксперты, не произошло. По оценке исполнительного директора агентства недвижимости “Дельта риэлти” Елены Бухаревой, ни по спросу, ни по стоимости квартир рынок на докризисный уровень не вернулся, хотя все идет именно к этому. В настоящее время типовая однушка на вторичном рынке оценивается в 1-1,1 миллиона рублей, а однокомнатная квартира улучшенной планировки – в 1,3-1,5 миллиона.
В среднем жилая недвижимость за год подорожала на 10-15 процентов, и, как и ожидалось, основной ажиотаж пришелся на осень. Более того, оживление рынка распространилось и на начало 2011 года, что совсем не характерно для данного периода времени.
В связи с этим по Иванову поползли слухи о резком подорожании жилья. Однако речь идет скорее о необоснованном завышении цен отдельными продавцами, чем об общей тенденции. Эксперты говорят об эффекте отложенного ожидания: покупатели надеялись, что зимой спрос упадет и квартиры подешевеют, но этого не произошло. В свою очередь, продавцы долгое время отказывались от реализации жилья и, питая определенные амбиции, теперь хотят “скинуть” недвижимость подороже (ссылка).
Особенно тенденция завышать цены заметна на примере элитных квартир и коттеджей, которые в конечном итоге продаются на 30-40 процентов дешевле, чем заявляется изначально. Вице-президент ивановской гильдии риэлторов, директор агентства недвижимости “Мегаполис” Светлана Глаговская считает, что стоимость индивидуального жилья завышена, потому что рынок загородной недвижимости в Ивановской области не развит. Коттеджи в районах со слаборазвитой инфраструктурой стоят дороже, чем в некоторых развитых странах. Например, в Канаде большой дом с мебелью, участком и бассейном можно купить в переводе на наши деньги за 6 миллионов рублей.
Основные покупатели – участники госпрограмм
Массовый покупатель на рынок недвижимости пока не вернулся, и в целом предложение до сих пор опережает спрос. Елена Бухарева отмечает, что “рынок взбодрили государственные программы”. Среди их участников - и ветераны Великой Отечественной войны, и военные, и молодые семьи, и обладательницы материнского капитала. Кстати, несмотря на то что Пенсионный фонд сократил сроки перечисления денег по материнскому капиталу до двух месяцев, оформление подобных сделок является очень канительным. Значительно проще обналичить сертификат с помощью жилищного займа.
Клиентов, которые решили улучшить жилищные условия без “государственного пряника”, немного. Большинство сделок проходит с оформлением ипотеки. По данным областного управления Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов увеличился в 2010 году более чем в 2 раза. Банки существенно улучшили условия предоставления займов, но проценты все равно остаются на 2-3 пункта выше, чем до кризиса. И этот момент для многих семей остается решающим.
“Банки видят перспективы данного сегмента кредитного рынка и активно выводят на рынок новые продукты. В дальнейшем по мере снижения рисков в экономике ситуация постепенно будет восстанавливаться”, - считают в департаменте экономического развития.
Из всех разрядов жилья самые прочные позиции у экономкласса. В условиях дефицита денежных средств на пике спроса остаются одно- и двухкомнатные типовые квартиры. Впрочем, с осени снова возник интерес к элитному жилью. Застройщикам наконец-то удалось реализовать квартиры в домах, сданных в эксплуатацию еще в 2008 году. В “Дельте риэлти” рассказали, что в январе через агентство прошло несколько сделок по покупке квартир с евроремонтом стоимостью в 7-8 миллионов рублей.
Первичный рынок выходит на первый план
В 2011 году оживление на рынке недвижимости продолжится. Объемы введенного в эксплуатацию нового жилья и уровень инвестиций в недвижимость, скорее всего, окажутся самыми высокими с 2008 года.
В центральной прессе появляется много материалов о том, что наступает самая благодатная пора вложения средств в недвижимость: рынок жилья развивается по синусоиде, и за периодом стагнации неминуемо последует скачок. По оценкам федеральных экспертов, за два года цена квадратного метра в новостройках вырастет на 40 процентов, а на вторичном рынке - на 15-17 процентов. Конечно, риск при приобретении нового жилья (особенно на стадии недостроя) существует, но на вторичном рынке есть свои опасности - мошенничество, изношенность конструкций и коммуникаций, что снижает эффективность инвестиций.
В прогнозах на будущее ивановские риэлторы, как всегда, более осторожны. Региональный рынок немного отстает от крупных городов: ценовые спады и всплески у нас не так ощутимы да и начинаются с запозданием.
О падении цен на жилье в 2011 году речь, конечно же, не идет, но рост прогнозируется в пределах инфляции. “Думаю, что в ближайший год глобального повышения цен не будет”, - говорит директор агентства недвижимости “Горжилбюро” Юлия Дружинина. Чуть больше подорожает новое жилье. “Новостройки отстали от вторичного фонда, поэтому выгоднее купить квартиру в новостройке, чем на вторичном рынке”, - считает она.
На цене квадратного метра сказывается также очередное подорожание топлива, тарифов на коммунальные ресурсы и строительных материалов. По оценке представителя “Жилищно-строительной компании” Анастасии Игнатовой, только в январе стройматериалы выросли в цене почти на 10 процентов. Поэтому с 1 февраля компания вынуждена увеличить стоимость квадратного метра на тысячу рублей. И, вероятно, это повышение не последнее.
На популярности новых квартир сказывается и изменившаяся политика застройщиков: если до 2008 года развивалось элитное жилье, то сейчас они предпочитают работать в экономклассе. Проектируются квартиры меньшей площади, поэтому стоимость квартир снижается. Дефицита предложения пока не ожидается, так как летом прошлого года было заложено достаточно новых домов.
Снижение спроса на недвижимость заставило небольшие агентства недвижимости уйти с рынка, а стабильно работающие - пересмотреть тарифную политику. Комиссионные вознаграждения в период кризиса увеличились примерно в 1,5 раза, но сейчас по мере восстановления спроса наблюдается обратная тенденция. “Постепенно мы идем к тому, чтобы все агентства брали три процента от стоимости сделки, - рассказывает Светлана Глаговская. – На американском рынке комиссионное вознаграждение составляет 6 процентов”.
Некоторые компании развиваются по пути расширения предоставляемых сопутствующих услуг. Наряду с сопровождением сделок купли-продажи в прайсах одного из агентств недвижимости есть фэн-шуй-сопровождение и обследование дозиметром.
Средняя стоимость риэлторских услуг в Иванове
Продажа или покупка квартиры, дома, земли в городе - от 30 тысяч рублей.
Продажа или покупка за городом – от 50 тысяч.
Юридическая проверка и экспертиза документов - от 2 тысяч.
Содействие в приватизации квартир – от 3 тысяч.
Содействие в государственной регистрации сделки с недвижимостью – от 3 тысяч.
Оформление ипотечных и жилищных кредитов – 10 тысяч.
Оформление земли в собственность – 10 тысяч.
Строительство жилых домов в 2010 году по данным Федеральной службы госстатистики
(тыс. кв. метров общей площади)
Введено Из общего объема
- введено индивидуальными застройщиками
2010 год в % к 2009-му 2010 год в % к 2009-му
Российская Федерация 58114,1 97,0 25338,2 88,8
Центральный федеральный округ 17142,8 90,76652,6 88,1
Владимирская область 480,8 106,6 238,8 105,0
Ивановская область 190,7 102,3 56,4 89,2
Костромская область 150,5 83,4 71,8 70,3
Московская область 7733,2 91,5 2834,2 78,4
Ярославская область 290,5 77,2 73,6 8 0,2
г. Москва 1771,0 65,5 18,0 44,5
Средние цены на рынке жилья в Ивановской области по данным Федеральной службы госстатистики
(тыс. руб. за 1 кв. метр общей площади)
2005 2006 2007 2008 2009 2010
первичный рынок 12,6 17,3 28,6 31,2 28,3 32,9
вторичный рынок 11 16,8 28,7 32,5 30,5 30,7
