Вспомним прошлое
Доходные дома - нерентабельный бизнес
Доходные дома получили распространение в России в конце XIX века, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Они принадлежали одному владельцу, который сдавал квартиры на длительный срок. Кстати, в США и Европе такой формой аренды до сих пор пользуется почти половина населения.
Всё чаще стали поговаривать о необходимости строительства доходных домов и в России. Не секрет, что у нас в съемных квартирах живут многие люди, но при этом быт в чужом жилье обустроить очень сложно. Зачастую они не могут позволить себе купить мебель, сделать ремонт, завести собаку… Возникает потребность в долгосрочной аренде недвижимости по приемлемой цене.
Идею возрождения доходных домов решили воплотить в жизнь несколько лет назад в Москве. Первое здание было построено на бюджетные средства, и жилье оказалось востребованным. Поэтому проектом заинтересовались строительные компании. Появилась даже специальная концепция, согласно которой к 2012 году в столице появится около 200 доходных домов, рассчитанных на разные категории населения. В частности, этот статус планируется присвоить некоторым общежитиям.
Однако в Иванове строительство доходных домов в настоящее время нереально. По меркам бизнеса стоимость аренды жилья в облцентре невысока, хотя и составляет 7-9 тысяч рублей за квартиру в месяц. Поэтому возрождение доходных домов ивановские строители серьезно не обсуждают.
“Есть общемировая практика, которая позволяет оценить, насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду. Полученный за 10 лет доход должен быть не меньше рыночной стоимости сдаваемой квартиры”, - говорит президент Ивановского объединения строителей Сергей ЗВОНОВ и берется за калькулятор. Например, новая 60-метровая двухкомнатная квартира в Иванове стоит примерно 1,7 миллиона рублей. Если разделить эту сумму на 10 лет, то получается, что такое жилье должно сдаваться за 14 тысяч рублей в месяц. “С точки зрения бизнеса этот проект не имеет смысла. Строительство доходных домов может обсуждаться на уровне местных властей для того, чтобы решать социальные задачи”, - подводит итог Сергей Звонов. Но как нам сообщили в администрации Иванова, подобные проекты пока не рассматриваются.
Из истории
Между тем столетие назад доходные дома в Иванове существовали. По словам краеведа, кандидата исторических наук Александра СЕМЕНЕНКО, они были небольшими, рассчитанными на 5-10 квартир. Иногда под доходные дома перестраивались старые особняки фабрикантов. Несколько таких домов в исторической части города сохранились и по сей день. По некоторым данным, сдавалась в наем пристройка дома Дюрингера.
Конструктивно
Добро пожаловать… на крышу
Несколько лет назад в России стала активно обсуждаться идея надстройки мансардных этажей над типовыми домами с плоскими крышами. Об эффективности данного метода свидетельствовал опыт зарубежных стран. Например, во Франции в рамках госпрограммы проведена реконструкция всего пятиэтажного фонда 1950-х годов: здания стали более комфортными для проживания и преобразились внешне. Подобные программы есть в Германии, Финляндии, Венгрии и ряде других стран. В России мансарды надстраивали в Москве и Санкт-Петербурге, но распространения явление не получило. Хотя на этот проект возлагали большие надежды во многих регионах, в том числе в Ивановской области.
В рамках областной программы “Жилище” даже была разработана подпрограмма “Реконструкция жилых домов первых массовых серий”. В соответствии с ней к концу 2010 года новые этажи должны были вырасти над несколькими домами Иванова, Фурманова и Кинешмы.
Согласно проведенным исследованиям, износ конструкций типовых домов 1950-60-х годов не превышал 20 процентов. Несущие конструкции имеют достаточный запас прочности, чтобы “надстроить пятиэтажки одним-двумя этажами без усиления существующих фундаментов, стен или колонн нижних этажей”. Это позволяет снизить себестоимость строительства на 20 – 30 процентов. “Этот фактор должен привлечь инвесторов, тем более что новые площади будут возводиться в районах с уже сложившейся социальной и инженерной инфраструктурой, а разница между рыночной ценой и себестоимостью квартир позволит получить устойчивые доходы и реинвестировать их в обновление жилищного фонда”, - считали разработчики программы.
По задумке от появления новых этажей должны были выиграть и жильцы экспериментальных домов (ряд проектов планировали реализовать без отселения людей). Одновременно с достройкой предполагалось провести капремонт, утеплить стены, окна, перекрытия, модернизировать инженерное оборудование. В общей сложности в реализацию проекта должно быть вложено около 100 миллионов рублей, из них 11 миллионов - бюджетные средства.
Проект реконструкции жилых домов, выполненный специалистами ИГАСА, даже получил серебряную медаль на московском Салоне инноваций и инвестиций. Технически воплотить проект в жизнь было легко, но возникли финансовые и правовые проблемы. Дело в том, что существующее законодательство исключает реконструкцию домов с отчуждением общего имущества. На данный момент большинство квартир в многоквартирных домах приватизировано, поэтому согласно Жилищному кодексу решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) принимается только на общем собрании собственников (статья 44).
После принятия областной программы некоторые предприниматели заинтересовались надстройкой мансард, но их предложения вызвали у жильцов резкое отторжение. Понятно, что жить на стройке и наслаждаться специфическими звуками и видами даже в обмен на бесплатный капремонт согласятся не все. Хотя вполне возможно, что отношения граждан к мансардам изменится по мере накопления жилищно-коммунальных проблем.
Идею надстройки домов с плоскими крышами сейчас изучает депутат облдумы Владимир МАЛЬЦЕВ. “В Иванове несколько тысяч домов с плоскими крышами. Если опираться на минимальные цифры; тысяча домов точно подходит под мансардное строительство, то есть в этом случае мы получаем дополнительно 1 миллион квадратных метров только в областном центре”, - рассуждает он.
Новый подход
Покупать квартиру по квадратному метру
Владмимир Мальцев предлагает еще один вариант решения квартирного вопроса - развитие нового финансового механизма приобретения жилья, который позволит купить квартиру даже людям с невысокими доходами без кредитов. “Для этого необходимо выпустить новый вид ценных бумаг - жилищный сертификат розничного номинала, соответствующего стоимости одного квадратного метра жилья. Эти сертификаты должны быть предложены населению в свободной продаже”, - такую идею он направил на рассмотрение в облдуму.
В выпуске ценных бумаг должны быть заинтересованы банки. “При нынешней конкуренции в банковской сфере желающие заработать свои проценты, бесспорно, найдутся”, - считает Владимир Мальцев. Сертификаты должны быть разного номинала: допустим, “один квадратный метр” (сегодня его цена будет около тридцати тысяч рублей), или “одна десятая квадратного метра” (соответственно три тысячи рублей). Запастись квадратными метрами впрок сможет любой житель региона, при этом накопления не будут обесцениваться инфляцией и не придется переплачивать проценты по ипотеке.
Например, если семья ежемесячно будет откладывать по 5 тысяч рублей, то на однокомнатную квартиру она накопит за 15-20 лет. Квадратные метры можно было бы дарить, покупать на свободные средства, а уже потом при необходимости недостающую сумму брать в кредит. А если сертификаты не понадобятся, то их всегда можно продать по рыночной стоимости жилья.
“Выигрыш от выпуска подобных ценных бумаг будет всесторонним: практически каждый получит возможность обеспечить жильем если и не себя, то хотя бы своих детей. Банки получат огромные средства, передадут их строительным компаниям, те откроют новые рабочие места, построят жилье, что и остроту проблемы снимет, и цены на недвижимость обуздает”, - считает Владимир Мальцев.
Кстати, подобный проект когда-то запускала ивановская домостроительная компания, но о его результатах, ссылаясь на коммерческую тайну, здесь не сообщают (http://doma-86.ru).
Мобильно
Вот моя машина, вот мой дом родной
Еще один вариант временного решения жилищных трудностей наглядно демонстрируется во многих западных фильмах: небогатые граждане находят пристанище в автодомах или жилых фургончиках. В них есть всё необходимое: электричество, плита, раковина и биотуалет. Дома на колесах получают широкое распространение в Америке и Европе.
Для России это диковинка, поэтому стоят автодома бешеных денег. Например, прицепы 1980-х годов выпуска продаются по 500-600 тысяч рублей, в то время как такие развалюхи в Америке при более высоком уровне жизни стоят в несколько раз дешевле.
Нет у нас и условий для парковки автодомов, а их требуется всё время “перезаряжать”: нужны электрическая розетка, канализационный слив для биотуалета, подводка воды со шлангом для залива воды в бойлер. Подобных мест в Европе очень много, им присваиваются звездочки, как отелям.
Кстати, иногда колонны автодомов с туристами проезжают через Иваново, но у нас не задерживаются из-за отсутствия тех же цивилизованных стоянок. Во всей России их наберется с десяток: в сутки за парковку придется заплатить порядка 500 рублей. Автодома – это дорогие игрушки для очень обеспеченных россиян. В нескольких ивановских автосалонах сообщили, что заказов на них ни разу не поступало.
Нестандарт
Как еще решают жилищную проблему?
Дома из бумаги
В Европе разработали технологию производства мини-домов из бумаги, пропитанной смолой. Стоимость такого жилища площадью 36 квадратных метров составляет не более 5 тысяч долларов. Нигерия уже заказала 2,4 тысячи бумажных строений. Привезти в Россию дешевые западные технологии домостроения пытались не раз, но, к сожалению, конечная их продукция либо не приспособлена к нашим погодным условиям, либо не имеет достаточного запаса прочности. Наружную стену можно разбить кулаком или разрезать пилой… Кроме того, стоимость земли, отделки и подключения к коммуникациям всё равно остается высокой.
Дома из контейнеров
В Нью-Йорке и Лондоне архитекторы собирают дома из старых контейнеров, которые остаются после морских грузоперевозок. Каждый кубик контейнера – отдельное помещение. Контейнерные дома предлагают уже с готовой электропроводкой, водопроводом и отделкой.
Дома на деревьях
У немцев и канадцев получает развитие строительство домов на деревьях. Появляется много оригинальных проектов, но происходит это скорее от избытка средств, чем от их недостатка. Подобные проекты предлагают и некоторые московские компании. Цена домика без отопления и канализации вытягивает на 300-600 тысяч рублей. Очевидно, что европейцы позаимствовали этот способ домостроения у жителей Индонезии, где жилища сооружают на шести- или семиметровой высоте над землей.
Дом-рюкзак
В Германии на стены готовых многоквартирных домов, как рюкзак, вешают “дополнительные комнаты”. Кубы стандартных размеров крепятся на стальных тросах.
