Часть крыши – это не целая крыша
«Самое главное, что и в законодательстве нет четкой градации, что считать текущим, а что – капитальным ремонтом, – поясняет юрист, общественный помощник уполномоченного по правам человека в Ивановской области Илья Филенков. – К тому же с 1 сентября ремонт лифтов не будет больше входить в минимальный перечень работ по капремонту, и всё бремя содержания и ремонта ляжет на собственников и управляющую домом организацию».
Текущий и капитальный ремонты – это два разных вида ремонтных работ, которые проводятся для поддержания и восстановления общего имущества многоквартирных жилых домов, но различаются по регулярности, длительности, составу, а также по сумме и тому, где эта сумма должна храниться.
«На самом деле, по текущему ремонту можно иногда сделать даже больше, чем по капитальному, – говорит юрист. – Но принято считать, что объем работ по текущему ремонту не должен превышать 35–65% конструктивного элемента или инженерной системы дома».
КОНКРЕТНО. Текущий ремонт – это локальное устранение небольших повреждений и неисправностей, систематическое и своевременное проведение работ для предупреждения более серьезных проблем. То есть основная задача – поддержание конструкций и инженерного оборудования дома в нормативном состоянии.
Капитальный – полное устранение неисправностей, изношенных элементов общего имущества дома для повышения его эксплуатационных характеристик.
Таким образом, заменить отдельные элементы окна в подъезде (стёкла, ручки, уплотнители, рамы) можно за счет средств на текущий ремонт. А вместо деревянного окна установить пластиковый стеклопакет – это уже капитальный ремонт.
Ремонт крыши может быть не только капитальным, но и текущим.
Заменить часть кровли над одной квартирой/подъездом – текущий ремонт, но если проблема масштабная и требует замены более половины покрытия, тогда необходим капитальный ремонт всей кровли. (То же самое относится и к фасаду.)
При этом если меняется только часть покрытия, но при этом не затрагиваются или не восстанавливаются подстилающие слои (обрешетка, изоляция), такие работы могут квалифицироваться как текущий ремонт.
Сметы от УК и собственников разнятся
Любой ремонт оплачивают сами собственники. Но на капитальный ремонт взносы копятся отдельно (на счете регоператора или собственном счете дома) и могут тратиться только на определенный перечень работ (кровля, инженерные сети, фасад). При «котловом» способе накопления регоператор сделает весь объем необходимых работ, вне зависимости от того, сколько «накопил» конкретный дом, но если у дома индивидуальный счет, потратить можно ровно столько, сколько денег находится на счете (иногда жителям приходится доплачивать или вводить повышенный тариф). Если собственники принимают решение платить по повышенному тарифу, то за счет своих сборов они могут рассчитывать и на ремонт/замену лифтов в счет средств капремонта.
ИМЕЙТЕ В ВИДУ! У общедомового имущества (ОДИ) есть две важные особенности: оно обслуживает более одного помещения в доме, а за его эксплуатацию отвечает управляющая организация по договору управления. ОДИ есть и внутри квартир – это стояки горячей и холодной воды, идущие до первого запорного крана, а также трубы и радиаторы отопления. Даже когда батарея обогревает только одну комнату, но запитана напрямую от стояка отопления, она всё равно считается общей.
При смене УК деньги на капремонт остаются за домом, а средства за непроведенный текущий ремонт новая УК может взыскать с предшественника только через суд по имеющимся документам и доказательствам.
По словам юриста, УК могут собирать средства на дом либо единой суммой, либо по отдельным строкам: услуги по «содержанию и управлению домом» и «текущий ремонт».
«Некоторые УК даже уборку снега включают в статью «текущий ремонт», – рассказывает Илья Филенков. – Иногда с «текущего ремонта» оплачивают оформление документации по дому. Довольно часто встречаются случаи, когда все собственники решили направить деньги с текущего ремонта на крышу, УК начала делать ее, а один из собственников, считая, что, например, фасад важнее, направляет жалобу в ГЖИ. УК получает предписание, которое обязана исполнить. А из каких средств закрывать расходы? У нас в области тарифа даже в 39 рублей нет почти ни у кого. Средний тариф по Иванову составляет 26–28 рублей, у некоторых – 34–35 рублей, в единичных случаях – 39–50 рублей (и там жители заставляют УК исполнять все свои «хотелки»)».
В ежегодных отчетах от УК в статье «текущий ремонт» затраты никогда не бывают меньше суммы «собранных» на него денег. И доказать, что что-то сделано (особенно если это скрытые от глаз работы, а не покраска подъезда и установка козырьков), очень сложно.
«Единственный способ – актирование всех работ собственниками, – предупреждает юрист. – Советы домов иногда составляют параллельные сметы за свой счет. И разница с расчетами УК – огромная. Кто-то идет в суд и оплачивает судебную экспертизу (не исключен и деструктив объекта: например, вскрытие крыши, – чтобы выяснить, что сделано и из каких материалов)».
Излишки материалов забирает подрядчик
Текущий ремонт делается так: обычно управляющая организация выбирает подрядчика (он может работать по любому налоговому режиму, это может быть крупная компания или самозанятый), а подрядчик сам закупает весь необходимый материал.
«Остатки материала собственникам, как правило, не отдаются, но добросовестные УК требуют с подрядчика возвраты, – говорит Илья Филенков. – Например, закуплена трехметровая труба, а нужно всего два метра, закуплено ведро краски, а истрачено меньше... За счет этих остатков иногда можно сделать небольшие ремонтные работы, сэкономив на материалах, но подрядчик забирает их себе. При проверке смет, бывает, вылезают «наружные работы» зимой, а работы были внутри помещения. Смету никто не проверяет, а общее собрание собственников (ОСС) утверждает ее списком».
По каждому поводу собирать ОСС нет смысла, поэтому логичнее выбрать совет дома, в который войдут порядочные люди и лучше с базовым строительным или экономическим образованием. Пять человек от дома гораздо быстрее могут решить оперативные вопросы, принять работы, задать вопросы и подписать акты. Если раньше УК могла попросить акт сделанных работ любого собственника в доме, то теперь акты может подписывать только председатель совета дома или лицо, уполномоченное на это решением ОСС.
«Поэтому крайне важно ответственно подойти к выбору совета дома и его председателя и своевременно поднимать сметы или составлять свои и все замечания отражать в актах принятых работ», – добавляет юрист.
Хорошая УК подъезды не красит
«Вновь избранные УК часто «красят губы»: делают красивые информационные стенды, козырьки над подъездной дверью, а то, что кровля гнилая или трубы – проходит мимо, – говорит Илья Филенков. – ТСЖ часто работают на публику и не понимают, что вообще в приоритете, что надо делать и как. Председатели – случайные люди без специального образования, они тыкаются, как слепые котята, и никто их, к сожалению, не обучает. Деятельность ТСЖ (при таком раскладе) почти всегда убыточна. Из границ сметы они не могут выйти ни при каких условиях: нет ни ресурсов, ни резервов. Вся их деятельность – навести марафет, а внутренности дома, как правило, оставляют желать лучшего».
Необходимость согласовывать с собственниками дома перечень работ и сумму затрат по текущему ремонту законодательно не закреплена. Но хорошие управляющие компании и ТСЖ обычно выносят решение по предстоящим работам на обсуждение с собственниками дома. Следует понимать, что, например, ремонт кровли не получится сделать оперативно: на это требуется большее количество вложений и ресурсов, поэтому такие ремонты откладываются на более длительный срок.
Текущий ремонт проходит раз в 3–5 лет и обычно длится до трех месяцев с учетом технического состояния и конструктивных особенностей дома. Программы капитального ремонта долгосрочные – на 10–30 лет вперед. За формирование плана работ отвечает муниципалитет, а контролирует ремонт региональный фонд капремонта. Длительность капремонта, как правило, составляет около года.
ПОЛЕЗНЫЙ СОВЕТ. Быстрее накопить на нужды дома помогает использование общедомового имущества: можно размещать на фасаде или крыше рекламу или сдавать в аренду придомовой участок или подвал.
Согласно Жилищному кодексу РФ, содержание общего имущества МКД относится к зоне ответственности собственников помещений. Финансово его должны обеспечивать собственники квартир, а технически –УК, ТСЖ или ЖСК.
«Хорошая УК занимается трубами и не делает приоритетными косметические ремонты подъездов», – раскрывает «секреты» юрист.
Если ремонтные работы в МКД не проводить, последствия могут быть негативными – это ухудшение состояния дома, в том числе в плане безопасности жильцов. Кроме того, отсутствие текущего или капитального ремонта предусматривает административную ответственность для УК.