Согласно Жилищному кодексу, в каждом доме, где более четырех квартир и нет ТСЖ, жилищного или потребительского кооператива, должен быть создан совет. Во главе его обязан стоять председатель-администратор. В Госдуме рассматривается законопроект о новых правилах работы совета, планируется сделать процедуру его оформления строго регламентированной. Предлагается в течение трех дней после избрания совета дома направлять в местную администрацию список его участников.

Советы состояли из случайных людей

Сама идея совета, на первый взгляд, рациональная: создается связующее звено в отношениях между собственниками помещений и управляющими организациями. Совет ведет переговоры от имени жильцов с УК (с одним представителем "договориться" быстрее и легче, чем с группой возмущенных людей), контролирует выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг, выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества. Совет подписывает акты приемки, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг, акты о непредоставлении воды или электричества. Председатель совета дома может представлять интересы собственников в судах (при наделении его такими полномочиями на общем собрании).

"Советы многоквартирных домов существуют давно, – поясняет юрист, общественный помощник уполномоченного по правам человека Ивановской области Илья Филенков, – но толку от них особого не было. Избираться в совет никто обычно не хочет, поэтому часто туда номинально включали случайных людей – для галочки. В 2020 году законодательство обязало управляющие компании согласовывать акты выполненных работ с жителями, но не обозначило периодичность. Многие УК из-за сложной формы документа стали прикладывать акты к годовой отчетности, а для визирования мелкого (текущего) ремонта, например, достаточно было подписи любого собственника".

То же самое касалось и подписания каждым конкретным собственником договоров на оказание услуг (регоператора, УК...) – многие просто игнорировали свои обязательства.

Теперь общее собрание жильцов может уполномочить председателя совета дома представлять свои интересы и подписывать все необходимые документы. "Если раньше совет выбирался не только без решения собрания, но и без согласия самого собственника, то теперь желание кандидата не только должно быть устным, но и подтверждено собственноручной подписью", – уточняет юрист.

Совет дома и его председателя выбирают на общем собрании собственников

У "послушных жильцов" теплее и парковка под окнами

Согласно ЖК, все вопросы по дому должны решаться на общем собрании собственников, но жители в основном аморфны, они привыкли, что за них всё решают. Даже бюллетени с голосованием по злободневным вопросам собрать по дому невозможно (поэтому и существуют до сих пор фальсификации подписей и протоколов).

При появлении председателя совета дома и наделения его полномочиями о представлении интересов жителей вполне возможно, что многие вопросы будут решаться вообще без участия собственников.

МЕЖДУ ТЕМ. Закон не запрещает устанавливать вознаграждение председателям советов домов за их "работу", но, с точки зрения налогового законодательства, сделать это крайне непросто. А УК не может включить платежи на зарплату управдома в квитанцию. При этом если ранее допускалась уплата с данного вознаграждения только налога на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13% без взимания страховых взносов (так как взаимоотношения собственников и их представителей не являются трудовыми), то с 2024 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс. Они отнесли эти вознаграждения к объектам обложения страховыми взносами, то есть, по сути, добавили к 13% налогов еще 30%. И председатели стали массово покидать советы домов. Зачем им головная боль из-за мизерных доходов, порой не покрывающих представительские расходы (например, на распечатку документов, обзвоны, почтовые отправления).

Поэтому многое зависит от того, кто станет председателем и как он будет исполнять свои обязанности. Если это грамотный, активный и порядочный человек, то жители окажутся с ним, как за каменной стеной. Но если это будет "случайный пассажир" или "назначенец", то УК приобретет неограниченную власть над людьми.

У управляющих компаний существует практика выдвигать в совет дома "нужных" людей, иногда они даже готовы на бонусные преференции (скидку на оплату своих услуг, дополнительные блага для отдельной квартиры или подъезда).

"У нас недавно было собрание по выбору новой УК, – рассказывает Галина Морозова из Иванова. – Решили выдвинуть в совет дома по одному активисту от каждого из шести подъездов, но в протоколе оказались только три фамилии – тех, кто был в совете при старой УК и кто неоднократно уличался в подделке подписей при голосовании. Зато у них подъезд с пластиковыми окнами, и асфальтированная парковка под окнами, и видеокамеры на фасаде дома, относящегося к объектам культурного наследия. Да и температурный режим в квартирах комфортнее, чем в других подъездах".

Мальчик для битья или местный царек?

"Конечно, мне как директору УК было бы гораздо проще решать вопросы с конструктивно настроенной инициативной группой, чем с кучкой "базарных баб", – говорит бывший руководитель УК Сергей Чварков. – Одна общая заявка всегда лучше, чем десяток подобных от каждого жителя. Поэтому я поддерживаю создание рабочего совета дома".

"Учитывая требование закона – любое решение проводить через общее собрание, работать на домах стало значительно сложнее, – говорит руководитель "ЖКО Глобус" Марина Купцова. – Из 100–150 квартир в доме на собрании обычно присутствуют пара десятков собственников. Большие сложности и со сбором бюллетеней для голосования. Через совет дома взаимодействие было бы намного оперативнее и продуктивнее".

"Жители всегда и всем недовольны, – говорит председатель ТСЖ "Флагман" Светлана Межирицкая. – Обязательно найдется хотя бы один человек, который против и может подпортить кучу нервов. Председатель совета дома всегда будет между двух огней: жителями и УК, – и всегда будет виноват. И это всё при том, что он, в отличие от председателя ТСЖ, не получает за эту нагрузку ни копейки".

Между тем, по словам юриста Ильи Филенкова, существует и опасность узурпации жителей. Представители УК могут, например, сказать жильцам: "Вас здесь не спрашивали, у вас есть председатель совета дома". А непорядочный председатель способен фильтровать заявки и жалобы жильцов в адрес УК в зависимости от своего желания или установок.

Персональная ответственность

Председатель, выполняя возложенные на него обязанности, может сталкиваться с необходимостью обработки персональных данных. Это налагает на него обязанности по соблюдению требований закона, включая конфиденциальность, безопасность и правомерность обработки информации.

Насколько качественно починили крышу – должны проверить представители жильцов

"ИГ" уже писала о новых правилах проведения общих собраний собственников, которые предусматривают "должность" администратора: он отвечает за достоверный перенос результатов голосования и размещение документов в ГИС ЖКХ. При этом несет персональную ответственность со всеми вытекающими последствиями. Председатель совета дома также будет отвечать по закону за работу с персональными данными.

"Возможно, – говорит Илья Филенков, – совет дома подгоняют под некое подобие ТОСов, которые занимаются не только жилищно-коммунальными проблемами жителей, но и проводят агитационную, культмассовую и прочие работы. Скорее всего, муниципалитеты тоже будут заинтересованы во взаимодействии с советами домов по отдельным вопросам. Поэтому совет не только управляет домом, но и является буфером между УК, жителями и властями".

…Законопроект после первого чтения в Государственной думе претерпел очень большие изменения. В каком виде и когда он будет принят окончательно, пока неизвестно. Но то, что жители должны активно участвовать в судьбе своего дома, – это безапелляционный факт, от которого зависит общее жилищно-коммунальное благополучие собственников.