Бабушка, не желающая обидеть кого-то из своих детей и внуков, может завещать квартирный пирог, разбив его на 10–15 частей. И это, уверяют эксперты, хуже, чем вовсе оставить наследников ни с чем. "ИГ" выяснила у юриста одной из ивановских компаний Ильи Назарова, как нужно адекватно распорядиться скромным количеством "квадратов", никого при этом не обидев и не спровоцировав чей-то уход в долговую яму.
Не оставить "без угла" детей и внуков
– С чего началась традиция разделения имущества?
– Правовая традиция "классической" римской юриспруденции приравнивала осмотрительность в любых делах к осмотрительности рачительного хозяина. Последний, по мнению классиков, это тот человек, который не только бережно владел и пользовался принадлежащим ему на основании закона имуществом, но и мог им разумно распорядиться.
Илья Назаров: "Помимо прав у каждого собственника имеются и определенные обязанности".
Ответы и мнения о рациональности распоряжения своим имуществом у каждого поколения свои. Как ни крути, но советские стереотипы еще не до конца исчезли из общественного сознания. Буржуазные правовые институты и такой венец капиталистической формации, как право собственности, понимаются нашими соотечественниками не так, как это задумывали римские юристы.
– Какие истории нерационального использования имущества встречались в вашей практике? Их можно назвать типичными?
– Примеров множество, и далеко не только в моей практике. Особенно это относится к малогабаритной недвижимости в глубинках.
Давайте представим: в небольшом районном центре нашей области живет бабушка. Свою однокомнатную квартиру она получила бесплатно. Долгое время для этого стояла в очереди на жилье от родного завода, в котором верой и правдой отработала лет 50.
А что любят все наши бабушки больше всего на свете? Правильно – своих детей, и просто души не чают в своих внуках. А кого ты любишь, того и хочешь защитить. Но, к сожалению, римских классиков бабушка не читала. Время было трудное, она "поднимала" детей. Вот и решила, что каждый из ее чад должен обязательно "иметь свой угол" и "крышу над головой". Для этой цели бескорыстная и добрая женщина выделяет (дарит) каждому долю в праве собственности на однокомнатную квартиру. Бабушка довольна! Теперь каждый обеспечен жильем. А что? Жили же во времена ее родителей вшестером в одном доме. Туалета не было, ванной не было, плиты не было. А сейчас – все удобства. В тесноте, да не в обиде. Родные же люди.
Дети детьми, но есть еще и внуки. Что делать? Бабушка выделяет доли и им тоже. Теперь все близкие, на ее взгляд, окончательно в безопасности.
Заблокировали карту из-за бабушкиного подарка
– Однако в итоге доли получаются крайне малы и в принципе – почти бесполезны?
– Именно. При такой "щедрости" у каждого родственника в собственности имеется 1/10, а иногда и 1/25 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру. Зачастую и углов для всех в таком жилом помещении не хватает.
Но это, как говорится, полбеды. Бабушка забыла, что помимо прав у каждого собственника имеются и определенные обязанности. Я даже не про оплату налогов говорю. Кто, извините, будет оплачивать коммунальные услуги и содержание жилого помещения? Бабушка на это ответит, что у нее в квартире счетчики, а за вывоз мусора она за пятерых – семерых и сама заплатит.
Поначалу всё вроде так. Но годы идут, дети и внуки разъезжаются по разным городам и даже странам. Бабушки давно нет, а право собственности на доли и корреспондирующие ему обязанности по оплате никуда не делись. Притом что родственник много лет проживает в другом городе и про долю совсем забыл.
– А что детям и внукам в этом случае грозит?
– В один прекрасный день кто-то из родственников может столкнуться с блокировкой своей карты и с грустным фактом, что 60-70 тысяч списаны с его расчетного счета и переведены в неизвестном направлении на основании судебного приказа, выданного судом из его родной глубинки. Тут ему поневоле приходится вспомнить о своем "угле" и о бабушке. Говоря абсолютно серьезно, складывается такая ситуация, когда имущество в результате такого правового распоряжения является: фактически бесхозным; де-юре хозяева есть, де-факто имуществом никто не владеет, не пользуется и не распоряжается; на него продолжают начисляться и удерживаться налоги.
– С какими еще проблемами сталкивается собственник микродоли?
– Продолжает начисляться и взыскиваться задолженность по коммунальным платежам и содержанию многоквартирного дома. Заслуживает внимания тот факт, что представители коммунальных служб и управляющих компаний имеют полное право подавать заявления о выдаче судебных приказов в отношении всех зарегистрированных в жилом помещении лиц. Кроме того, судебные приставы могут взыскать задолженность всех родственников только с одного из них. Лицо, с карты которого списали полную сумму, приобретает право требования денежных средств к остальным братьям и сестрам. Но легче ему от этого не становится. В моей практике были ситуации, когда с одного человека таким образом взыскивали общую задолженность в полном размере целых три раза.
Отказаться от имущества сложнее, чем его приобрести
– А можно как-то отказаться от этих квартирных обязанностей?
– Естественно, человеку в такой ситуации надоедает платить за всех, и он задумывается над вопросом, как можно избавиться от "бабушкиного угла". Но загвоздка заключается в том, что приобрести право собственности на имущество бывает легче, чем от него избавиться. Отказаться не позволяет закон.
Остается только продать или подарить. Причем собственники других долей имеют преимущественное право. Но кто же из них согласится принять в дар или купить такую маленькую долю? Особенно если они в рамках своей доли не вносят обязательные платежи.
Есть вариант предложить свою долю другим собственникам, а после их отказа или игнорирования выставить ее на публичные торги. Но для торгов нужна электронно-цифровая подпись, оформление на площадке, установка программного обеспечения... То есть опять расходы, а успех реализации крайне сомнителен.
Единственным адекватным выходом, на мой взгляд, может быть обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка оплаты коммунальных услуг и платежей по содержанию многоквартирного дома. Это процесс непростой, требует конкретных знаний в области жилищного законодательства и процессуального права. Итог такого разбирательства будет заключаться в том, что суд возложит на истца обязанность осуществлять оплату исключительно в рамках принадлежащей ему доли. Коммунальные службы и управляющие компании не смогут взыскать с такого собственника денежные средства за весь объем неоплаченных услуг. Но в корне этот шаг проблему не решит.
– Как же быть и как разумно разделить квартиру, если, например, детей трое или четверо? Обидятся ведь.
– Единственным нормальным способом преодоления подобной проблемы может стать массовое правовое просвещение населения. В такой ситуации можно порекомендовать бабушке оставить квартиру в наследство одному из родственников с возложением на него обязанности по выплате компенсации другим членам семьи. К примеру, один ребенок становится собственником квартиры и в определенный период выплачивает другим детям определенную сумму денежных средств. Так никому не будет обидно.