Перечень есть, а денег нет

– Ольга Сергеевна, государство определило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Это обязательный минимум? 

– Постановлением Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года определен перечень работ, которые должна проводить на доме управляющая организация. Для каждого МКД он индивидуален и зависит от конструктивных особенностей здания (вида кровли, наличия лифта, газа и т. п.). Список обязанностей очень обширен. Основные блоки работ касаются несущих и ненесущих конструкций (фундамента, стен, перекрытий, крыш, перегородок, внутренней отделки, пола) и внутридомовых инженерных сетей (водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления). Есть блоки по содержанию общих помещений и территории.

УК обязана выполнять весь минимальный перечень. Но в таком случае либо тариф должен быть около 80 рублей с метра, либо компания разорится. Собственники не готовы платить такие деньги. Соответственно, УК физически не может выполнить весь минимальный перечень.

– А так разве можно?

– Законом это запрещено, но на практике имеет место, так как зачастую происходит конфликт интересов: собственники не соглашаются повышать тариф до уровня, достаточного на оказание ВСЕХ услуг по минимальному перечню, а УК просто не может за установленный тариф выполнить все. Знаете, сколько осмотров и проверок по отдельным элементам должна проводить УК? Но большинство из них происходят с подачи надзорных органов, а не по инициативе УК. Например, дымоходы и вентканалы должны проверяться трижды в год и результаты подтверждаться соответствующими актами. Однако пока по всей стране не стали происходить трагедии с взрывами и отравлениями жителей газом и пока жилинспекция и газовики не начали требовать эти акты проверок, их редко кто из УК и ТСЖ инициировал. Проверка состояния газовых труб для домов старше 30 лет должна быть один раз в пять лет. И их тоже никто не делал, пока лет пять назад не начались массовые проверки ГЖИ.

– Что еще входит в минимальный перечень?

– Уборка подъездов, к примеру, хотя не все жители согласны за нее платить. Уборка снега на придомовой территории тоже есть, а вот вывоз снега – нет. По минимальному перечню даже озеленение территории входит в обязанности УК. Поэтому часто претензии по неоказанным услугам к УК со стороны собственника имеют под собой законные основания, но безосновательны с точки зрения оплаты собственниками этих услуг.

Иногда собственники хотят платить по 15 рублей, а получать услуг на сотню, и при этом изматывают УК жалобами. Поэтому управляющая организация либо бросает дом, либо со временем банкротится. Если собственники так себя ведут, то УК всегда может придумать, где сэкономить на этом доме, и в итоге всё равно собственник остается в проигрыше: дом ветшает, квартиры дешевеют. Поэтому в ЖКХ надо развивать культуру общения и партнерские отношения между собственником и УК. Первый шаг – наличие у УК сметы расходов в разрезе дома и ведение разъяснительных бесед с жителями по вопросам, что входит в тариф и сколько это стоит.

По себестоимости берет только ТСЖ

– Но ведь УК – это коммер­ческие организации, цель которых – получение прибыли. Разве не так?

– Так. Поэтому управляющая компания бесплатно ничего делать не будет. Она должна иметь точный расчет затрат по каждой из своих услуг. Из этого формируется тариф, который утверждается на общем собрании собственников. Если жильцы хотят что-то добавить к предложенному плану работ, то должны понимать, что придется дополнительно оплачивать это.

При этом стоит учесть, что никто не будет предоставлять услугу по себестоимости. Это закон рынка: в конечную стоимость закладывается процент прибыли. В среднем это плюс 20–25% к себестоимости. Еще один способ получения прибыли для УК – найти исполнителя услуги за меньшую стоимость (что заложена в тариф) или оказать услугу хозспособом, то есть силами штатных сотрудников УК. Но при этом не должно страдать качество услуги. Например, на уборку снега заложено десять тысяч рублей, а нашли трактор за пять тысяч. Разницу, естественно, жителям возвращать не будут, это прибыль компании.

– А у членов ТСЖ – то же самое?

– Нет. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация. Все затраты там списываются по себестоимости или по той стоимости, по которой была фактически оказана услуга или выполнена работа. И вся экономия остается на счете дома, а не уходит в прибыль организации, как в случае с УК.

Структура тарифа должна быть прозрачной

– Давайте разберемся, за что мы платим УК?

– Вот тут необходимо понимать, что важен не тариф, а его структура. Итак, одну часть составляют административно-управленческие расходы. У каждой организации есть свой штат управленческого персонала: как минимум гендиректор, бухгалтер, главный инженер. Все они должны получать зарплату (и даже председатель ТСЖ). И есть расходы, которые не видны и многим кажутся неочевидными: работа по начислению и рассылке квитанций, канцтовары, обслуживание офисной и оргтехники, телефонная связь и интернет, заполнение данных в ГИС ЖКХ, услуги юриста и просуживание долгов, организация общих собраний собственников (ОСС)...

Если УК будет экономить на административном персонале, например принимая своих сотрудников на неполный рабочий день, то это обязательно отразится на качестве услуг и на взаимодействии (к примеру, нельзя будет дозвониться до УК, потому что звонки принимать некому, будут проблемы с выполнением заявок собственников).

Мы как общественная организация могли бы делать рейтинг УК по составу и размеру платы за административно-управленческие расходы для определения сопоставимости услуг управляющих компаний, но пока ни у УК, ни у жителей нет к этому рейтингу интереса.

– А вторая часть тарифа?.. 

– Это непосредственно работа по поддержанию работоспособности дома. Сюда, как правило, входят зарплаты основного производственного персонала (слесаря, электрика, сантехника, дворника, уборщицы...). Эта часть тарифа идет на то, чтобы дом не ухудшал свои технические характеристики либо ухудшал их только в соответствии с естественной нормой износа. Если не выполнять обязательные работы по минимальному перечню, дом будет разваливаться и гнить быстрее срока нормативного износа. Дом нуждается не только в аварийно-диспетчерском обслуживании, но и в профилактических и технических осмотрах дымоходов, вентканалов, газового оборудования, в опрессовке и промывке труб, исправности приборов учета, лифтов, подъездов.

Минимальный эконом-тариф – 30 рублей с метра

– У тарифа есть и еще составляющие?  

– Два названных пункта могут обеспечить лишь "выживаемость" МКД. При этом дом всё равно будет ветшать, но в пределах нормального износа. Поэтому третья составляющая – расходы на развитие дома. Сюда входит ремонт или восстановление работоспособности, или улучшение комфорта для собственников (например, установка ограждений придомовой территории, детской площадки, замена инженерных сетей и узлов).

– Каким же должен быть тариф, который обеспечит минимальное благоденствие по экономварианту?

– Нельзя сравнивать тарифы даже одинаковых домов: у них могут быть разные УК, разная степень износа, разные запросы жителей. Однако о некоторых средних цифрах мы говорить можем. Административно-хозяйственные расходы должны начинаться от 12–13 рублей с метра, при этом существует такая зависимость: в ТСЖ – чем меньше дом, тем дороже обходится его управление, в УК – чем больше домов под управлением, тем дешевле управление для конкретного дома.

Работы по содержанию дома сильно зависят от его конструктивных особенностей. Чем меньше дом, тем дороже его обслуживание для собственников (затраты на крышу, фасад, лифт и т. д. делится на меньшее количество площадей, принадлежащих собственникам, поэтому выходит для них дороже). Примерная, усредненная сумма составляет на сегодняшний день 11–12 рублей с метра.

На развитие дома в 2023–2024 годах было достаточно 5–6 рублей, в этом году рекомендуемый размер составляет не менее 7 рублей за метр.

Если сложить все три составляющие тарифа, получается, что общий тариф должен составлять не менее 30 рублей, включая затраты на улучшение дома.

То есть если УК говорит, что готова обслуживать ваш дом менее чем за 25 рублей с метра, велика вероятность, что она ничего не будет делать в доме или будет только экономно "латать дыры".

В Иванове самый низкий тариф в некоторых домах всё еще составляет 16–17 рублей, самый высокий (не включая элитный жилой фонд) – 39,9 рубля с метра.

При составлении рейтинга управляющих компаний в разрезе каждой из этих трех составляющих тарифа можно было бы говорить о сопоставимости тарифов и развивать здоровую конкуренцию между УК, от которой бы собственники только выигрывали.

ДОСЛОВНО. "Управляющая компания бесплатно ничего делать не будет. Она должна иметь точный расчет затрат по каждой из своих услуг. Из этого формируется тариф, который утверждается на общем собрании собственников. Если собственники хотят что-то добавить к предложенному плану работ, то должны понимать, что придется дополнительно оплачивать это".