В Иванове судят банду черных риелторов
Рынок недвижимости всегда привлекал разного сорта аферистов. Особенный простор для них представляет «вторичка». Даже предусмотрительные и юридически подкованные люди, покупая квартиру, не всегда могут чувствовать себя застрахованными от возможных проблем.
Случаи мошенничеств с недвижимостью в Ивановской области нередки. Не так давно в суд направлено обвинительное заключение по уголовному делу в отношении шестерых жителей региона. По версии правоохранителей, ивановец организовал преступную группу, куда привлек своих знакомых для незаконных приобретений прав собственности на квартиры, дома и земельные участки, которые долгое время не регистрировались в установленном порядке.
Пять мужчин и одна женщина с октября 2013 года по май 2015-го находили объекты, сведения о правообладателях на которые отсутствовали в едином государственном реестре, затем подыскивали тех, кто за вознаграждение соглашался оформить на свое имя право собственности на эти объекты и поучаствовать в последующих сделках по их купле-продаже.
Организатор преступной группы, используя паспорта подставных лиц, изготавливал подложные решения судов о признании прав собственности на недвижимость. Таких новоиспеченных владельцев доставляли в управление Росреестра, где и осуществлялась регистрация прав собственности на недвижимость. Затем лжесобственники по требованию организаторов аферы продавали дома и квартиры добросовестным гражданам. По сообщению пресс-службы УМВД, установлена причастность данных лиц к девяти подобным случаям. В результате сделок черные риелторы поделили между собой около пяти миллионов рублей.
Ни о чем не подозревающий покупатель квартиры, поучаствовавшей в подобных схемах, может нажить себе много проблем…
Дом менял собственника несколько раз за год
«Есть несколько самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной или проблемной и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает. Если вам предлагают квартиру по очень низкой цене, если за последние несколько лет часто менялись владельцы, если технический план квартиры и реальная планировка отличаются, а также если продавец требует большую сумму задатка, затягивает с представлением документов, которые вы спрашиваете. Лучше избегать и того случая, когда сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры», – рассказал риелтор Антон Савченков.
Как же нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально себя обезопасить? Ивановский юрист Светлана Тихонова советует: если вы присмотрели квартиру и собираетесь ее купить, то непременно удостоверьтесь в том, что продавец действительно владеет этим жильем. Для этого надо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данной квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные с паспортными данными человека, который продает вам квартиру.
Полезно проверить, нет ли в отношении жилья ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Надо запросить еще одну выписку из ЕГРН – о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она переходила из рук в руки. Если квартира или дом в течение года несколько раз перепродавалась, то это тревожный сигнал. Безопаснее, когда недвижимость находится во владении одного собственника не менее трех лет, поскольку через этот период истекает срок исковой давности.
| Нюанс |
| Риск занижения цены Хозяин квартиры может попросить покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же совсем не платить их (налоги при продаже недвижимости взимаются с тех, кто владеет ею меньше трех лет). Если деньги сверх указанной суммы передаются продавцу порой вовсе без какого-либо письменного подтверждения – возможно, после этого покупатель и не столкнется с проблемами (хотя он уже стал соучастником налогового нарушения). Но если продавец обратится в суд, чтобы признать сделку недействительной и добьется своего, то по закону он вернет покупателю лишь сумму, указанную в договоре. Остальных денег вы можете лишиться. Помните, что налоги от сделки придется платить продавцу, так что покупателю выгоднее, чтобы в договоре была указана полная стоимость жилья. |
Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Взять ее проще всего в бумажном виде через МФЦ либо в электронном виде через сайт Росреестра (rosreestr. ru). За получение выписки взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах могут еще снять и комиссию. Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел.
Можно нарваться на мошенников, которые продают, например, чужую арендованную квартиру. Покупатель заключает договор купли-продажи, передает деньги «владельцу», а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, а договор заключен с жуликом. В этом случае есть риск остаться и без денег, и без квартиры. «Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами, кроме выписки из ЕГРН: договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающим приобретение», – предупреждает Светлана Тихонова. Следует тщательно изучить все документы и оставить у себя их копии.
Одно жилье на несколько покупателей
Еще один фортель мошенников: они продают квартиру сразу нескольким покупателям. «Был случай, когда человек, готовясь уехать за границу на постоянное место жительство, нашел нескольких покупателей, с каждым из них заключил по дубликатным документам договор купли-продажи у разных нотариусов. В результате он получил с каждого покупателя деньги и уехал», – рассказал адвокат Сергей Панкратьев. В подобном случае владельцем жилья фактически становится тот, кто первым успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру. Остальным вернуть себе деньги будет практически невозможно, поскольку шансы найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом, равны нулю. Если госрегистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.
Чтобы избежать такого случая, надо запомнить, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности не следует. «Отдайте основную сумму уже после того, как в госорганах утвердят ваше право на жилье. Еще один важный совет: если вам стало известно о двойной продаже квартиры, тут же обращайтесь в суд. Возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретение», – сказал адвокат.
На новоселье пришли… дети продавца
Еще одна рискованная ситуация, с которой порой сталкиваются покупатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. «Это не всегда связано с явным мошенничеством, просто бывший хозяин из корысти или других побуждений может не предупредить о возможных трудностях. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем, и деньгами. Страховка от такой ситуации – взять у продавца заверенную нотариально расписку о том, что тот обязуется самостоятельно урегулировать претензии остальных наследников, если они существуют. И перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца», – заметила Светлана Тихонова.
Если жилье досталось продавцу по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников. Если по договору дарения – то в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем. Если по договору купли-продажи, то надо знать, приобреталось ли жилье в браке: ведь тогда для заключения сделки понадобится письменное согласие супруга или супруги. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, – иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.
За перепланировку оштрафуют нового хозяина
При покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими проблемами. Например, в квартире без разрешения была сделана перепланировка – тогда покупателю могут отказать в ее регистрации. Это может грозить серьезными штрафами, которые заплатит новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.
Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам. Чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Еще страшнее, если квартира находится в залоге, или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, а обезопасить себя можно, только перечислив определенные вами риски в тексте договора купли-продажи. Например, можно внести в договор условие о сроках выписки продавца и штрафах за их нарушение.