Здания вместо скверов раздражают

В Иванове точечная застройка не раз становилась синонимом уплотнительной, когда дома и магазины вырастали вместо зеленых зон, где жители окрестных домов издавна привыкли гулять и играть с детьми. Немало таких мест теперь заняты многоэтажками, а также офисными или магазинными «коробками», зданиями с весьма спорными архитектурными решениями.

Казалось бы, в последнее время число скандалов с точечной застройкой пошло на убыль. Но недавно очередная вспышка недовольства жителей разгорелась на улице Диановых в Иванове, когда жильцы домов № 14 и № 16 узнали, что рядом, на месте небольшого сквера и детской площадки, будет построено административное здание площадью более 800 квадратных метров. Хотя о том, что на участке грядет стройка, жители окрестных домов узнали еще зимой, протест активизировался, когда рабочие начали готовиться к вырубке деревьев.

Отметим, что несколько лет назад жильцы отказались от этой территории, чтобы сэкономить на содержании участка (а значит, и плате за жилищные услуги), земля же перешла в собственность муниципалитета. Теперь у жителей вызывает сомнения законность передачи земли во дворе. Они считают, что межевание прошло без участия собственников квартир в доме.

После передачи земли в собственность городу в январе 2016 года территорию отдали в аренду на 4 года и 11 месяцев «Инфраструктурным проектам» для строительства административного здания. Мнения жителей никто не спрашивал, так как размещение подобных объектов в этой зоне предусмотрено. Всё законно, что подтвердила и прокуратура Ленинского района, куда обращались жители.

Впрочем, они еще надеются отстоять свое право на комфорт, аргументируя тем, что грядущая стройка нарушит санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. По ним при жилом доме должна предусматриваться возможность организации придомовой территории с игровыми, спортивными и хозяйственными площадками, гостевыми стоянками автотранспорта и зелеными насаждениями.

Но в чудо верится мало. А ивановцам можно посоветовать почаще заглядывать на градостроительный портал Иванова (portal-aisogd.ivgoradm.ru). Как рассказал начальник управления архитектуры и градостроительства Павел Соколов, там можно узнать, какие участки и какого размера сформированы рядом с любым домом, кому они выделены и для каких целей.

Как сообщил Павел Соколов, если в микрорайоне есть некий незастроенный участок, предоставляемый администрацией под определенное назначение, будь то строительство административного здания или дома, при соблюдении всех законных процедур, включая торги, у муниципалитета нет права отказать конкретному лицу или организации в дальнейшем возведении там сооружения.

«Другое дело, если участок предоставлен под административное здание, а потом хотят открыть там магазин. В этом случае владелец здания обязан пройти процедуру общественных слушаний. И жители, которые будут против смены назначения, могут повлиять на будущую стройку», – заверил Павел Соколов.

Москвичи не идут из-за дешевой недвижимости

Сами ивановские застройщики довольно скептически отзываются о точечной застройке, хотя строительство в обжитом микрорайоне должно быть выгоднее. Ведь в этом случае не надо столь существенно, как при комплексном освоении в чистом поле, тратиться на инженерные сети: они уже готовы вокруг дома, остается только подключиться к ним. Но гендиректор ивановской группы компаний «Квартал» Тимофей Липатов в этом видит как раз один из минусов домов-точек: «Они «садятся» на существующие и без того изношенные сети, увеличивая нагрузку на них. При этом, как правило, никаких средств на развитие этих сетей не вкладывается. А комплексная застройка предусматривает строительство всех сетей с нуля. Например, в микрорайоне «Просторный» в Кохме мы уже более трехсот миллионов рублей «закопали» в землю: эти средства пошли на создание теплосетей, водопровода, канализации, электросетей. Всё это строим заново, с расчетом на 30–50 лет нормального функционирования».

Управляющий «Техгарант-капитала» Александр Степанов тоже не видит особых плюсов при точечной застройке: «При этом нередко возникают проблемы с жителями. Им мешает строительная техника, грязь и шум. На стройке от этого никуда не денешься, но у людей возникает недовольство. Приходится с ними договариваться. В Авдотьине, например, где мы закончили один дом и сейчас начинаем возводить вторую многоэтажку, жители домов прилегающего частного сектора потребовали от нас проложить им дорогу и дать подключиться к водопроводу и канализации. Мы пообещали сделать это. При комплексной застройке таких проблем не возникает. Но в Иванове реализована, по сути, всего пара таких проектов. Это связано с  тем, что комплексная застройка требует гораздо более серьезных финансовых вливаний и строительных мощностей. В нашем небогатом регионе мало компаний, которые могут себе это позволить. А освоение ивановского рынка московскими застройщиками не очень им интересно ввиду относительно невысоких цен на недвижимость».

Александр Степанов согласен, что точечная застройка уйдет в прошлое, потому что в городе остается не так уж много свободного места. Для его расчистки нужно сносить уже имеющиеся строения, расселяя жителей старых домов, предоставляя им новые квартиры. На это ивановские застройщики идут неохотно по двум причинам: во-первых, это затратно, а во-вторых, такая процедура достаточно сложна. Он отметил также, что объекты точечной застройки зачастую выбиваются из окружения, создавая резкий диссонанс и архитектурную какофонию.

Тимофей Липатов отметил, что точечная застройка вполне допустима, но должна следовать целостной градостроительной политике, которая позволила бы сохранить исторический центр города и в то же время чтобы для предпринимателей это оставалось выгодным. «По моему мнению, многоэтажную застройку нужно переносить на окраины города. А в центре стараться строить здания не выше пяти этажей, чтобы общий облик города был достаточно приятным», – сказал застройщик.

Так что, кроме очевидного плюса для жителей, которые въезжают в дома, уже вписанные в сложившиеся микрорайоны, оснащенные необходимой инфраструктурой (близостью детсадов, школ, магазинов, развлекательной инфраструктуры, линий транспорта), больше ничего хорошего о точечной застройке сказать нельзя.

Власти обещают строить районами

Полностью от проблемы точечной застройки Иваново, впрочем, как и другие города региона, избавится, похоже, нескоро. Как рассказал Павел Соколов, основная проблема в том, что много участков уже выделено (начиная с 2000-х годов). «Организации и физические лица, которые уже получили эти земли, имеют полное право вести строительство на них в соответствии с правилами землепользования и застройки. Так обстоит дело с участком на улице Шошина, застройкой которого тоже недовольны жители соседних домов. Он был отдан в аренду еще в 2003-м. Застройщик 14 лет платил арендную плату и наконец решил построить на этом месте здание. У администрации города нет юридических оснований изъять участок», – заметил чиновник.

Так что ранее принятые решения по выделению земельных участков отменить нельзя, но в дальнейшем новый мэр Иванова Владимир Шарыпов нацелен постепенно свести точечную застройку к минимуму: вектором перспективного развития города выбран переход к комплексному освоению территории. Для этого новые правила выделения земельных участков заметно ужесточили, а значит, и вероятность того, что под вашими окнами вдруг развернется стройка, станет меньше. Правда, на выполнение этого плана в любом случае уйдут годы.

Владимир Шарыпов отметил, что уже сейчас есть проекты по комплексной застройке земельных участков за ТЦ «Евролэнд», где компания «ЖСК» выступила с проектом застройки нового квартала. Там планируется возвести целый квартал: около двух десятков домов с этажностью от 9 до 18 (всего более 200 тысяч квадратных метров жилья), два детских сада, школа, поликлиника, гаражи, спортивные центры. Этот проект рассчитан, по словам Павла Соколова, на 30-40 лет вперед. Комплексную застройку в районе аэропорта (где расположен METRO Cash&Carry) планирует «Славянский дом». Еще одна группа компаний собирается в ближайшие годы застроить набережную Уводи у асфальтового завода.

В тему

При доме должна быть постоянная парковка

В апреле 2016 года администрация Иванова приняла более строгие правила землепользования и застройки, особенно в части «точечного» строительства. В них, например, введена норма, по которой при возведении многоквартирного дома на его земельном участке должны быть созданы парковочные места постоянного хранения, а не только временного, как было раньше. В соответствии с правилами землепользования и застройки количество таких мест для автотранспорта рассчитывается так: одно машиноместо на 300 квадратных метров площади многоквартирного дома. Данная норма ограничивает возможность появления новых зданий в плотной городской застройке.

В этом году в администрацию поступило 260 обращений о выделении земельных участков, из них было удовлетворено только восемь. В остальных случаях заявителям было отказано по разным причинам, в том числе из-за несоответствия градостроительным регламентам или предоставления неполного комплекта документов.