Подземельные войны

20 августа 2010 23:59

Жильцы дома на ул. Кирякиных опасаются, что их подвалы займет магазин.

К подвальным помещениям и жители, и бизнесмены проявляют всё больший интерес. Кто-то из ивановцев устраивает под полом квартиры сауну, а кому-то приходится оборонять подвал от предпринимателей, мечтающих на месте полок с соленьями-вареньями устроить магазинные витрины.

Крыша и подвал - “приданое” к квартире

В современных новостройках подвальный этаж изначально планируется под офисы и магазины. Новоселы с ностальгией вспоминают многоэтажки советских времен, где под землей можно было хранить и громоздкие велосипеды, и заготовки на зиму. Привыкшие пользоваться подвалами люди и не подозревают, какое множество правовых аспектов таится в подполье.

В советские времена всё было просто: дом со всеми жилыми и нежилыми помещениями принадлежал местным властям, они и решали все споры между претендентами на подземное пространство. Кроме типовых ситуаций, возникали и нестандартные. Например, в Иванове в 90-е годы в одном из домов появилась квартира с лестницей в подполье, где хозяйка жилья организовала небольшой швейный цех. Таким образом, власти протянули руку помощи матери-одиночке, которая не могла устроиться на работу.

Сейчас воплотить в жизнь такую идею гораздо сложнее. После приватизации квартир и вступления в силу Жилищного кодекса все вопросы, касающиеся общего домового имущества (это подвалы, лестничные клетки, лифты, крыша, стены и прочее), решаются на собрании собственников дома, объясняет начальник отдела областной жилинспекции Оксана МАЛЫШЕВА.

Как правило, в старых типовых домах подвальное пространство делилось между жителями всех квартир, но потом кто-то прихватывал свободную площадь, кто-то уступал свои метры за деньги соседям, а кто-то, покупая новую квартиру, не торопился передавать ключи. В результате принципы всеобщего равенства нередко оказываются попранными: подземные сараи в доме есть, а пользуются ими не все.

У недовольных граждан есть только один путь решения проблемы: организация общего собрания. Чтобы закрепить право пользования сараем, необходимо собрать не менее 50 процентов голосов всех собственников. Но даже если человеку удастся соблюсти все формальности, то менять существующее положение вещей вряд ли кто-то захочет. Другой вопрос, если подвалом самовольно пользуется бывший собственник жилья.

Незаконная сауна под полом заставит “попариться”

Конечно, вопрос о разделе между жильцами лифта или лестничной клетки абсурден, а вот возможность распоряжаться подвалом манит многие предприимчивые умы. Если право распоряжения общим имуществом распределяется пропорционально площади квартиры, то почему бы не выделить “свою долю” в подвале? Однозначный ответ на этот вопрос, по словам замначальника департамента ЖКХ Игоря СЛЕПЧЕНКОВА, содержится в 37-й статье Жилищного кодекса: собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли общей собственности или отчуждать.

Уменьшение размера общего имущества, согласно 36-й статье кодекса, возможно только путем его реконструкции. Проще говоря, получить свидетельство о праве собственности на часть подвала нельзя, но если присоединить его к квартире или переделать под офис с отдельным входом, то можно. Правда, есть одно очень существенное “НО”: за данное решение, если оно не нарушает нормы законодательства, должны высказаться ВСЕ собственники. В реальности это почти недостижимо: в большом доме всегда найдется хотя бы один принципиальный человек, который не купится ни на какие золотые горы.

Но поскольку положения Жилищного кодекса в жизнь входили долго и трудно, то нарушений было достаточно. В Москве и Санкт-Петербурге, где цена квадратного метра жилья зашкаливает за разумные пределы, за подвалы идет нешуточная подковерная борьба. В Ивановской области ситуация спокойнее, но любопытные казусы встречаются.

Оксана МАЛЫШЕВА вспоминает случай, когда жители дома по ул. Лежневской в Иванове поплатились штрафом за сделанную в подвале... сауну. В полу лоджии находчивые люди сделали лаз, и обустроили в импровизированном подполье место для банного отдыха. Жить бы и радоваться, но обстоятельста заставили квартиру продавать, а реконструкцию узаконивать. Ситуация получилась тупиковая, поскольку для законного расширения квартиры, напомним, требуется “добро” всех собственников.

А недавно с повинной в жилинспекцию пришли счастливые обладатели квартиры в новостройке: они уже сделали лестницу в подвальное помещение, разграничили пространство, и тут выяснилось, что перепланировку придется узаконить (всё о новостройках).

На собственность жильцов претендуют бизнесмены и УК

Отдельный разговор - о предоставлении подвальных помещений третьим лицам. “Подземелья” многих жилых домов в центре Иванова и по обочинам оживленных улиц переданы администрацией города под офисы и магазины. Насколько это законно?

Если подвалы изначально предназначались для коммерческого использования, то вопросов не возникает, а если предпринимателю была продана часть технического подвала? .. Ясность в этот вопрос внесло постановление президиума Высшего арбитражного суда России от 2 марта. Правовой режим подвальных помещений, говорится в нем, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности “должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме”. Если на момент ее приватизации подземные пространства не были сформированы для самостоятельного использования (под офис или магазин), то для их передачи в собственность местные власти должны были заручиться поддержкой всех владельцев квартир. Остальные подвальные помещения перешли в общую долевую собственность, и за нее люди могут бороться в суде. Прецедент создан недавно жителями Перми, которым через Конституционный суд удалось добиться признания права собственности на подвалы, которые ранее городские власти незаконно продали бизнесменам.

Передать общедомовую собственность третьему лицу также можно в аренду: за решение должно проголосовать не 100, а 50 процентов собственников. И если администрация владеет “контрольным пакетом помещений”, то есть ей принадлежит более половины дома, то решения принимаются “одним росчерком пера”. Бывает и так, что на момент заключения договора аренды муниципалитет имел право решающего голоса, а потом большая часть квартир была приватизирована. В этом случае договор может быть расторгнут или изменен в судебном порядке, поясняет адвокат Павел ШАПОВАЛОВ, специализирующийся на жилищно-коммунальных спорах. Кстати, предоставление нежилых помещений в аренду может быть очень выгодно для собственников: например, полученный доход может пригодиться при капитальном ремонте многоэтажки.

Думается, что если копнуть подвальную тему глубже, то нарушений при передаче муниципальными властями подвалов и в собственность, и в аренду найдется немало. Неоднократно с вопросом о законности магазинов в жилинспекцию обращались владельцы квартир в доме № 23 по пр. Ленина, но решение по данному вопросу может вынести только суд. Нередко подвалы становятся подсобными помещениями управляющей компании. Поскольку такой уклад сложился еще с советских времен, собственники о законности использования данного пространства даже не задумываются.

Другое дело, когда на существующие годами подземные сараи начинают посягать бизнесмены. Одним из таких дел сейчас занимается Павел ШАПОВАЛОВ. В трехэтажном доме № 12 на ул. Кирякиных в Иванове с давних времен есть магазин, часть помещений которого связаны с подвалами 3-го подъезда. У предпринимателя родилась шальная мысль объединить площади. Судя по всему, человеком он оказался подкованным, понимал, что согласием всех собственников на реконструкцию помещения заручиться не удастся, поэтому на голосование вынес вопрос об аренде помещения на 49 лет. Жители соседних подъездов высказались “за”, а вот мнения тех, кто с давних пор пользуется подвалом, спросить забыли. Согласно данному решению привычного сарая лишилась и Наталья ВОЛКОВА. В ее квартире маленькая кухня и даже балкона нет. Вопрос о том, куда девать заготовки на зиму, детские санки и прочие объемные вещи, ставит ее в тупик, поэтому женщина принятое решение готова оспаривать в суде. Тем более что результаты голосования вызывают большие сомнения.

Полная версия