Через пять лет не будет дома – деньги вернут покупателю
С 1 июля действуют новые правила покупки жилья в строящихся зданиях. Теперь покупатели "долевых" квартир перечисляют деньги не напрямую застройщику, а размещают их на специальном депозите в банке – эскроу-счете. Между продавцом, банком и покупателем жилья заключается трехсторонний договор. Деньги с эскроу-счета застройщику поступают только после того, как здание будет введено в эксплуатацию.
Строительные фирмы ведут работы либо на свои собственные средства, либо заключают договор проектного финансирования с банком, где потом и открываются эскроу-счета.
Нововведения призваны защитить покупателей долевых квартир от недобросовестных застройщиков, которые, получив деньги, могут по каким-либо причинам приостановить строительство и исчезнуть вместе с деньгами.
Максимальный срок, на который открывается эскроу-счет, – пять лет. По его окончании, если дом так и не построен, деньги возвращаются покупателю.
В Ивановской области пока только три застройщика начали работать с эскроу-счетами. Это "Независимый Финансовый Консультант", "Строй-Сервис", и "Эконом-Строй" (речь здесь идет лишь об одном проекте). Как сообщил "Ивановской газете" зампред правительства Сергей Коробкин, "эскроу-счета не используют застройщики, ранее получившие заключения о степени готовности, выдаваемые департаментом строительства и архитектуры. На сегодняшний день они выданы 13 застройщиками по 37 проектам строительства".
Игра по старинке
Пока длится переходный период, компании могут достраивать жилые дома без открытия эскроу-счетов в таких случаях:
- если заключено более 10% долевых договоров;
- если готовность здания составляет более 30%;
- если строительство ведется по договору о комплексном развитии территории;
- если строительство ведется по программе переселения людей из ветхих и аварийных домов;
- если объекты – здания, квартиры, помещения или инженерно-технические сооружения – будут переданы государству или муниципалитету;
- если застройщик входит в перечень системообразующих предприятий, строит в общей сложности не 4 млн квадратных метров жилья. А деньги дольщиков собирает в четырех и более регионах страны;
- застройщики, которых власти привлекли достраивать жилье для обманутых дольщиков, завершать строительство разорившихся и обанкротившихся организаций;
- строительство объектов социально-культурного и коммунальнобытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов.
"А некоторые застройщики имеют собственные денежные средства в размере, достаточном для завершения строительства. Поэтому их перехода на новую систему финансирования не требуется", – пояснил Сергей Коробкин.
Кредит в одном банке, счет – в другом
Одной из первых эскроу-счета в регионе стала открывать фирма "Независимый Финансовый Консультант", входящая в группу компаний "Феникс".
"С использованием таких счетов мы работали по одному объекту – недавно дом введен в эксплуатацию", – рассказала "Ивановской газете" главный бухгалтер компании Мария Егорова. Строительство велось за счет собственных средств компании и целевого кредита в рамках проектного финансирования со Сбербанком.
"Открытие эскроу-счетов – это обязанность застройщиков, – продолжает Мария Егорова. – У участников долевого строительства просто нет выбора. Застройщик подписывает с покупателем договор долевого участия, которым закреплена обязанность последнего внести денежные средства на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке. Процедура несложная. Жалобы со стороны клиентов отсутствуют".
При этом, как отмечают и строители, и банкиры, люди могут получить ипотечный кредит в любом банке, где им больше нравятся условия, а затем перевести их туда, где открыт эскроусчет. Само открытие и ведение таких счетов для покупателей жилья бесплатные. А вот за перевод денег из другой кредитной организации банк, перечисляющий средства, может взять комиссию.
Строительство только котлована люди больше не финансируют
"Мы заключаем с покупателем договор долевого строительства, регистрируем его в Росреестре, – описывает процедуру Мария Егорова. – Затем отправляем запрос в кредитную организацию об открытии счета-эскроу. И когда приходит подтверждение, то направляем клиента в банк для его пополнения".
Средства с эскроу-счетов поступают застройщику только после того, как строительство полностью завершено, дом введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта, входящего в состав многоквартирного дома. "До этого момента денежные средства на эскроу-счетах принадлежат дольщику", – подчеркивает Мария Егорова.
На процедуру раскрытия счетов в пользу застройщика закон отводит 10 дней. Причем деньги могут быть перечислены как застройщику, так и банку, который предоставлял проектное финансирование.
Банк тоже может разориться
При расторжении долевого договора, отмечает зампред правительства Сергей Коробкин, деньги с эскроу-счета банк возвращает дольщику либо перечисляет на залоговый счет в другую финансовую организацию, где человек получал кредит на покупку жилья.
"Расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке невозможно, – уточняет начальник отдела по работе с клиентами Ивановского отделения Сбербанка Анастасия Цветкова. – Он может быть прекращен по соглашению сторон либо же в ситуации, когда застройщик не выполнил свои обязательства и не сдал объект в срок. В этом случае деньги возвращаются на счет покупателя".
Как подчеркивает гендиректор ассоциации "Ивановское объединение строителей" Дмитрий Кочнев, дольщик всё же может в одностороннем порядке расторгнуть долевой договор и забрать свои деньги с эскроу-счета, если суд начинает банкротство застройщика. "Такое возможно, если арбитражный суд принимает решение о ликвидации застройщика, – поясняет Дмитрий Кочнев. – А также когда кредитор требует от застройщика досрочного исполнения кредитного договора".
Одностороннее расторжение договора долевого строительства также возможно, если подвергается взысканию земельный участок, которым девелопер владеет или арендует под строительство здания.
Если же вдруг банкротится банк, где был открыт эскроу-счет, тогда дольщики смогут получить страховое возмещение суммы депозита, но не более 10 млн рублей. Их выплачивает Агентство по страхованию вкладов.
Небольшие компании останутся не у дел?
Эксперты считают, что введение эскроу-счетов сможет защитить покупателей "долевки" от недобросовестных застройщиков, которые хотят лишь побыстрее собрать деньги с людей и исчезнуть, бросив дома недостроенными на произвол судьбы.
Вместе с тем, по мнению специалистов, с рынка уйдут и небольшие строительные компании, которым будет сложно получить проектное финансирование в банках. Скорее всего, они войдут в состав более крупных игроков.
Хотя недавняя история современного строительного бизнеса показывает, что и крупные игроки не застрахованы от неудач и банкротств, как это произошло с компанией СУ-155, которая не вынесла финансовых обязательств перед кредиторами и вошла в глубокий штопор банкротства.
Но еще раз повторим: именно от таких ситуаций и призвано защитить долевщиков проектное финансирование в строительстве и введение эскроу-счетов.
Какие банки могут открывать эскроу-счета. Список организаций указан на сайте Центрального банка России. Сейчас в него входят 94 банка. В Ивановской области по проектному финансированию работают: "БАНК ДОМ.РФ", Сбербанк, "ФК Открытие", ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк , Промсвязьбанк. Уточнить, обслуживает ли конкретный банк эскроу-счета, можно на сайте Центробанка.
