Всё, что выше 20 метров, считается многоэтажкой
Как рассказала замруководителя областного управления Росреестра Наталья Ведерникова, в законе наконец-то четко определили, какой объект относится к категории индивидуального жилого строения (ИЖС). Это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трех, высотой до 20 метров. Такой дом может состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд.
Наталья Ведерникова пояснила, что новый порядок, вступивший в силу 4 августа, существенно упрощает для граждан процедуру строительства ИЖС. Теперь не требуется получать разрешения, в том числе и на ввод в эксплуатацию. «Отныне действует уведомительный порядок. Желающий построить дом направляет в местную администрацию уведомление об этом. Он также прикладывает собственноручно нарисованный план, чертеж или описание, где указаны площадь, габариты, количество этажей. Администрация проверяет, соответствует ли то, что вы хотите построить на вашем участке, правилам землепользования и градостроительному регламенту или нет. Правоустанавливающие документы на земельный участок могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия», – отметила она.
В течение семи рабочих дней администрация проверяет указанные параметры и выдает заявителю уведомление о соответствии и допустимости размещения ИЖС (либо о несоответствии). Если человек решил строиться в границах территории исторического поселения, то уведомление отправят и в орган охраны объектов культурного наследия. На территории Ивановской области три исторических поселения: Шуя, Плёс и Кинешма.
Получив уведомление, можно строить или реконструировать дом, причем в течение 10 лет со дня направления своих планов.
После окончания строительства в течение месяца гражданин обязан направить в местную администрацию соответствующее уведомление. А чиновники в свою очередь, опять же за семь рабочих дней, должны проверить соблюдение при строительстве установленных законом требований.
Учли и тех, кто уже строится
Начальник отдела правового обеспечения управления Росреестра Наталья Черногорова сообщила: «Тем, кто успел получить разрешение на строительство объекта ИЖС до 4 августа, нервничать не нужно. Это же касается и тех, кому разрешение на строительство выдано после этого срока, но заявление о его выдаче представлено до 4 августа. Новый порядок тут никак не помешает постройке».
К уведомлению в администрацию об окончании строительства прикладывается и технический план, сведения об оплате пошлины за государственную регистрацию прав. Технический план готовится на основании разрешения на строительство и проектной документации и включает в себя все данные, внесенные в ЕГРН.
Это важно. Теперь граждане, построившие дом, не обязаны сами обращаться в Росреестр. Постройку поставят на кадастровый учет и права на него зарегистрируют при обращении органа местного самоуправления в Росреестр. Единственное требование к будущему собственнику – это подготовить пакет документов (технический план) и оплатить госпошлину.Кроме того, новыми положениями закона о регистрации предусмотрены требования к техническому плану ИЖС, в том числе садового домика, а также новые основания для приостановления государственного кадастрового учета и регистрации прав.
Лишились семейного очага спустя годы
По словам Натальи Ведерниковой, местные администрации сейчас стали активнее выявлять незарегистрированные здания и бороться с этим явлением: «Если гражданин не оформляет права собственности как положено или объект не соответствует правилам, то он должен или исправить недочеты, или снести строение. Если гражданин не выполнит законные требования администрации, то она вправе изъять земельный участок и снести самострой».
В области был случай, когда человека, который долгие годы жил в незарегистрированном особняке, уже создал семью, неожиданно получил решение суда о том, что его дом требуется снести. Оказалось, что земельный участок, который он не оформил в собственность, администрация стала предоставлять другому лицу. Чтобы снести этот объект, местные власти и обратились в суд. Так что владельцы незарегистрированных строений рискуют лишиться дома.
Важной новацией августа стало введение четкого порядка по сносу самовольных построек. Он устранил многие пробелы в правовом поле. Вступивший в силу федеральный закон не только изменил основания и порядок сноса самовольной постройки и усилил административные меры противодействия такому явлению, но и установил дополнительные меры по защите прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.
Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти, или в суде.
Уточнили и понятие «самовольная постройка». Теперь ею признается здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено при одном или при сочетании ряда обстоятельств:
земельный участок не предоставлен в установленном порядке (то есть, нет правоустанавливающих документов),
вид разрешенного использования участка не допускает строительство таких объектов,
строительство проведено без получения разрешения (а с августа 2018 года – без уведомления о соответствии параметрам строительства),
строительство выполнено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Если о трубе не было информации, здание не снесут
Но при этом не считаются самостроем объекты, возведенные в соответствии с полученными разрешениями и всеми согласованиями, но с нарушениями действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик или не знал, или не мог знать. Введение такой нормы обусловлено тем, что для значительного числа зон с особыми условиями использования не был обеспечен публичный доступ к сведениям о таких зонах и их границах. Например, добросовестный застройщик может не знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах, которых не было в публичном доступе в ЕГРН.
Законом установлен прямой запрет для муниципальных властей принимать решения о сносе самовольных построек с зарегистрированным правом собственности, хотя и возведенных без получения разрешения на строительство. Их уничтожат, только если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, ни власти, ни суд не могут принять решение о сносе постройки, по которой до принятия нового закона судом уже было принято решение об отказе в удовлетворении такого иска касательно жилого или садового дома.
Решение о сносе строений за редким исключением теперь выносит только суд. Но и он сможет принимать эти решения только после того, как установлено, что все возможности по устранению нарушений владельцами были исчерпаны.
Когда власти могут принять решение о сносе самостроя:
<если отсутствует разрешение на строительство (с августа 2018 года – уведомление о соответствии параметрам строительства)
<на землю нет документов
<вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительство такого объекта
<участок с постройкой расположен в границах территории общего пользования
<постройка находится в границах зоны с особыми условиями, режим которой не допускает строительство такого объекта
…В стране уже много построенных домов, налоги за которые не платятся вовсе. Власти надеются, что такое послабление, как уведомительный порядок, а также изменение правил сноса не только подтолкнут граждан зарегистрировать свою собственность, но и пополнят казну.
