10 декабря 2018
ИВАНОВСКАЯ ОБЛАСТЬ ...

Телефон: +7 (4932) 41-94-81

Email: ivgazeta@bk.ru
Реклама: igreklama@bk.ru
Подписка: igpodpiska@bk.ru

Общество 6 августа, 09:43 233

Квартира вперед денег

Один из проблемных домов «ДСК» на улице Кудряшова
Один из проблемных домов «ДСК» на улице Кудряшова
Система долевого строительства в ближайшее время претерпит коренные изменения. Требования к застройщикам ужесточатся. А деньги от жильцов им достанутся только после того, как люди получат ключи от своих квартир. Поможет ли это защитить права покупателей жилья и вернет ли доверие населения?

Принцип «котла» не сработал

Долевое строительство появилось в России в разгар кризиса 1990-х годов. Оно было единственным решением жилищной проблемы для тех, кто не имел возможности приобрести недвижимость за наличные деньги или оформить ипотечный кредит. Люди вкладывались в квартиру по привлекательным ценам на нулевом цикле, формируя «котел» оборотных средств для застройщика, а фирма по необходимости могла пускать эти деньги на строительство любых других «застопорившихся» объектов. Однако изначальная рискованность схемы привела к плачевному результату: застройщики банкротились, не в силах выполнить все свои обязательства, а сотни тысяч дольщиков так и остались без обещанных квартир.  

Некоторые люди, заплатившие за жилье на стадии «котлована», до сих пор не дождались заселения. «Я покупала квартиру в микрорайоне Рождественский, - рассказывает Марина Пятова, - этот литер должны были сдать одним из первых. В итоге я уже и ипотеку выплатила, а квартиры так и нет. И всё это время вынуждена жить в съемном жилье. А это - дополнительные расходы».

На сегодняшний день информация о количестве обманутых дольщиков по всей стране существенно разнится. В основном говорят о сотне тысяч человек. Однако согласно данным общероссийского объединения граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, количество жертв доходит до двух миллионов (по их мнению, при подсчете необходимо учитывать детей и других иждивенцев, находящихся на попечении у дольщиков).

До недавнего времени покупатели в новостройках вообще не были застрахованы от плачевного исхода – законодательная база на этот счет отсутствовала. В 2016 году был создан компенсационный фонд, куда каждый застройщик перечислял по 1,2% от стоимости каждой квартиры, приобретаемой по договору долевого участия. Фонд должен был содействовать завершению строительства, если застройщик по объективным причинам не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. Однако по причине отсутствия четкого механизма действия и критериев оценки платежеспособности застройщиков запуск работы фонда был отложен на конец 2017 года.

С завидной регулярностью ужесточались и требования к строительным компаниям. Но все эти действия так и не смогли решить проблему с обманутыми дольщиками.

Договоры долевого участия так сразу со строительного рынка не исчезнут. Изменения коснутся только новых жилищных комплексов. Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам. Так что граждане в ближайшие год-два еще смогут заключать договоры долевого участия.

 

Скидываться пришлось повторно

По сообщению департамента строительства, с 2016 года на территории региона признаны «проблемными» 22 объекта, строительство которых осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства. 12 объектов, принадлежащих «ДСК» («СУ-155»), включены в программу завершения строительства с участием банка-регулятора «Российский капитал».

На данный момент 8 домов «ДСК» введены в эксплуатацию – переданы в собственность 2652 жилых помещения. Еще 4 объекта (798 квартир) находятся в стадии завершения строительства, ввод в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2018 года. «Таким образом, - говорит начальник департамента строительства Юрий Тростин, - правительственная программа на территории Ивановской области будет полностью реализована. Что касается остальных десяти «проблемных» домов… По одному из них дольщики приняли решение о завершении строительства собственными силами и средствами. По информации подрядной организации, строительство будет завершено к концу года. Для ввода в эксплуатацию еще девяти объектов прорабатываются различные варианты. Один из них - привлечение нового застройщика-инвестора. Альтернативным вариантом может стать и заемное финансирование. Серия рабочих совещаний с представителями кредитных организаций региона уже проведена».

Сегодня в России утверждены 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов, сообщает Центробанк. Но только два из них заявили о своей готовности - Сбербанк и «Российский капитал», на 100% принадлежащий Единому институту развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ».

 

Банк становится посредником

Новая реформа отрасли, обещает российское правительство, сведет количество пострадавших от недобросовестных фирм к нулю. Изменения в законодательстве о долевом строительстве вступили в силу с 1 июля. Полный пакет поправок начнет действовать через год. И тогда, как утверждают законодатели, договоры долевого участия (а с ними и обманутые дольщики) уйдут в историю.

Суть реформы - в уходе от «котлового» метода привлечения денежных средств граждан на строительство, в переходе от долевого финансирования к проектному. Полный контроль за движением денежных средств по каждому дому отдан уполномоченным банкам. Это позволит исключить нецелевое расходование. Для каждого из начатых проектов застройщики обязаны открыть счет в банке. То же касается и подрядчиков. Все расчеты между заказчиками и исполнителями будут вестись только по этому спецсчету проекта.

Одновременно для застройщика и покупателя жилья вводятся новые принципы взаимоотношений - эскроу-счета. «Граждане будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует возведение жилого комплекса, - поясняют в департаменте строительства. - На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся фирме только после того, как он передает людям ключи. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно».

На счета эксроу будет распространяться обязательное страхование вкладов. Деньги дольщиков защитят в размере до 10 миллионов рублей.

Во время переходного периода (до 30 июня 2019 года) старый механизм привлечения средств граждан для новостроек еще сохранится. Это касается тех объектов, в которых первый договор долевого участия заключен до 1 июля 2018-го. В дальнейшем для новых проектов заключение ДДУ и получение денег застройщиком до сдачи объекта будет невозможным.

«С одной стороны, вроде бы хорошо, что деньги застрахованы банком и можно их будет получить обратно, - рассуждает Виктор Славин, вложившийся несколько лет назад в новостройку. - Но непонятно, сохранятся ли условия приобретения квартир: чем меньше стадия строительства, тем дешевле квадратные метры. И какой интерес будет у застройщиков? Если цена метров будет единой на протяжении всего процесса строительства, то зачем покупателю отдавать свои деньги фирме через банк, если можно всю имеющуюся сумму положить на вклад под проценты?»

В такой же растерянности находятся и сами застройщики. Вместо денег дольщиков они получают кредиты (на неизвестных пока условиях). Неизвестно также, и как изменятся цены на квартиры, будет ли спрос отвечать предложению.

Строительные фирмы уже не смогут использовать деньги дольщиков на другие дома

Финансированием достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд, будет заниматься «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и регионов.

Конкретно

С 1 июля застройщики могут получить только одно разрешение на проект. И пока дом не будет сдан, приступить к новой стройке (с использованием эскроу-счетов) будет невозможно. Для получения разрешения девелопер должен выполнить ряд условий, доказав свою состоятельность: иметь 10% от планируемой стоимости объекта собственных средств, опыт успешной реализации подобных проектов на протяжении трех лет (построить, сдать и ввести в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров жилья), не иметь долгов по кредитам, займам, ссудам, налогам, сборам и иным обязательным платежам. Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

Поделиться

Комментарии

Комментариев пока нет

Добавить комментарий:

Имя:

Вы можете получать оповещения о новых комментариях — для этого просто зарегистрируйтесь на сайте или войдите.

Читайте также в рубрике «Общество»

18+

Телефон: +7 (4932) 41-94-81

Email: ivgazeta@bk.ru
Реклама: igreklama@bk.ru
Подписка: igpodpiska@bk.ru

Нажмите Ctrl+Enter,
чтобы сообщить об опечатке