19 ноября 2017
ИВАНОВСКАЯ ОБЛАСТЬ ...

Телефон: +7 (4932) 41-94-81

Email: ivgazeta@bk.ru
Реклама: igreklama@bk.ru
Подписка: igpodpiska@bk.ru

Городская среда 13 сентября, 16:39 283

«Нехорошие» квартиры

Чтобы при долгожданной покупке квартиры не лишиться денег и жилья, необходимо как можно лучше узнать ее историю.
Чтобы при долгожданной покупке квартиры не лишиться денег и жилья, необходимо как можно лучше узнать ее историю.
При изрядно просевшем в кризис рынке строительства и огромном количестве обманутых дольщиков сегодня многие граждане при покупке жилья отдают предпочтение вторичному рынку. Но и в этом случае можно попасть впросак. Мы расскажем, как уберечься от часто возникающих здесь проблем.

В Иванове судят банду черных риелторов

Рынок недвижимости всегда привлекал разного сорта аферистов. Особенный простор для них представляет «вторичка». Даже предусмотрительные и юридически подкованные люди, покупая квартиру, не всегда могут чувствовать себя застрахованными от возможных проблем.

Случаи мошенничеств с недвижимостью в Ивановской области нередки. Не так давно в суд направлено обвинительное заключение по уголовному делу в отношении шестерых жителей региона. По версии правоохранителей, ивановец организовал преступную группу, куда привлек своих знакомых для незаконных приобретений прав собственности на квартиры, дома и земельные участки, которые долгое время не регистрировались в установленном порядке.

Пять мужчин и одна женщина с октября 2013 года по май 2015-го находили объекты, сведения о правообладателях на которые отсутствовали в едином государственном реестре, затем подыскивали тех, кто за вознаграждение соглашался оформить на свое имя право собственности на эти объекты и поучаствовать в последующих сделках по их купле-продаже.

Организатор преступной группы, используя паспорта подставных лиц, изготавливал подложные решения судов о признании прав собственности на недвижимость. Таких новоиспеченных владельцев доставляли в управление Росреестра, где и осуществлялась регистрация прав собственности на недвижимость. Затем лжесобственники по требованию организаторов аферы продавали дома и квартиры добросовестным гражданам. По сообщению пресс-службы УМВД, установлена причастность данных лиц к девяти подобным случаям. В результате сделок черные риелторы поделили между собой около пяти миллионов рублей.

Ни о чем не подозревающий покупатель квартиры, поучаствовавшей в подобных схемах, может нажить себе много проблем…

Дом менял собственника несколько раз за год

«Есть несколько самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной или проблемной и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает. Если вам предлагают квартиру по очень низкой цене, если за последние несколько лет часто менялись владельцы, если технический план квартиры и реальная планировка отличаются, а также если продавец требует большую сумму задатка, затягивает с представлением документов, которые вы спрашиваете. Лучше избегать и того случая, когда сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры», – рассказал риелтор Антон Савченков.

Как же нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально себя обезопасить? Ивановский юрист Светлана Тихонова советует: если вы присмотрели квартиру и собираетесь ее купить, то непременно удостоверьтесь в том, что продавец действительно владеет этим жильем. Для этого надо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данной квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные с паспортными данными человека, который продает вам квартиру.

Полезно проверить, нет ли в отношении жилья ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Надо запросить еще одну выписку из ЕГРН – о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она переходила из рук в руки. Если квартира или дом в течение года несколько раз перепродавалась, то это тревожный сигнал. Безопаснее, когда недвижимость находится во владении одного собственника не менее трех лет, поскольку через этот период истекает срок исковой давности.

Нюанс
Риск занижения цены
Хозяин квартиры может попросить покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же совсем не платить их (налоги при продаже недвижимости взимаются с тех, кто владеет ею меньше трех лет). Если деньги сверх указанной суммы передаются продавцу порой вовсе без какого-либо письменного подтверждения – возможно, после этого покупатель и не столкнется с проблемами (хотя он уже стал соучастником налогового нарушения). Но если продавец обратится в суд, чтобы признать сделку недействительной и добьется своего, то по закону он вернет покупателю лишь сумму, указанную в договоре. Остальных денег вы можете лишиться. Помните, что налоги от сделки придется платить продавцу, так что покупателю выгоднее, чтобы в договоре была указана полная стоимость жилья.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Взять ее проще всего в бумажном виде через МФЦ либо в электронном виде через сайт Росреестра (rosreestr. ru). За получение выписки взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах могут еще снять и комиссию. Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел.

Можно нарваться на мошенников, которые продают, например, чужую арендованную квартиру. Покупатель заключает договор купли-продажи, передает деньги «владельцу», а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, а договор заключен с жуликом. В этом случае есть риск остаться и без денег, и без квартиры. «Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами, кроме выписки из ЕГРН: договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающим приобретение», – предупреждает Светлана Тихонова. Следует тщательно изучить все документы и оставить у себя их копии.

Одно жилье на несколько покупателей

Еще один фортель мошенников: они продают квартиру сразу нескольким покупателям. «Был случай, когда человек, готовясь уехать за границу на постоянное место жительство, нашел нескольких покупателей, с каждым из них заключил по дубликатным документам договор купли-продажи у разных нотариусов. В результате он получил с каждого покупателя деньги и уехал», – рассказал адвокат Сергей Панкратьев. В подобном случае владельцем жилья фактически становится тот, кто первым успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру. Остальным вернуть себе деньги будет практически невозможно, поскольку шансы найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом, равны нулю. Если госрегистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

Чтобы избежать такого случая, надо запомнить, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности не следует. «Отдайте основную сумму уже после того, как в госорганах утвердят ваше право на жилье. Еще один важный совет: если вам стало известно о двойной продаже квартиры, тут же обращайтесь в суд. Возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретение», – сказал адвокат.

На новоселье пришли… дети продавца

Еще одна рискованная ситуация, с которой порой сталкиваются покупатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. «Это не всегда связано с явным мошенничеством, просто бывший хозяин из корысти или других побуждений может не предупредить о возможных трудностях. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем, и деньгами. Страховка от такой ситуации – взять у продавца заверенную нотариально расписку о том, что тот обязуется самостоятельно урегулировать претензии остальных наследников, если они существуют. И перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца», – заметила Светлана Тихонова.

Если жилье досталось продавцу по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников. Если по договору дарения – то в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем. Если по договору купли-продажи, то надо знать, приобреталось ли жилье в браке: ведь тогда для заключения сделки понадобится письменное согласие супруга или супруги. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, – иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

За перепланировку оштрафуют нового хозяина

При покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими проблемами. Например, в квартире без разрешения была сделана перепланировка – тогда покупателю могут отказать в ее регистрации. Это может грозить серьезными штрафами, которые заплатит новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам. Чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Еще страшнее, если квартира находится в залоге, или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, а обезопасить себя можно, только перечислив определенные вами риски в тексте договора купли-продажи. Например, можно внести в договор условие о сроках выписки продавца и штрафах за их нарушение.

Поделиться

Комментарии

Комментариев пока нет

Добавить комментарий:

Имя:

Вы можете получать оповещения о новых комментариях — для этого просто зарегистрируйтесь на сайте или войдите.

Читайте также в рубрике «Городская среда»

18+

Телефон: +7 (4932) 41-94-81

Email: ivgazeta@bk.ru
Реклама: igreklama@bk.ru
Подписка: igpodpiska@bk.ru

Нажмите Ctrl+Enter,
чтобы сообщить об опечатке